은퇴 후, 월세수익을 바라며 오피스텔 같은 수익형부동산에 관심을 갖는 이들이 많다. 오피스텔의 경우 주택으로 보지않아 세금 걱정없이 높은 수익을 얻을 수 있다고 하는데, 정말 그럴까?
오피스텔의 경우 서류상으로는 업무용 부동산으로 나와있는 경우가 있다. 하지만 세법에서는 서류상 구분과 관계없이 사실상 사용용도에 따라 주택인지 사무실, 상가인지를 판단하기 때문에 오피스텔 등을 주거 목적으로 임대 주고 있는 경우에는 주택으로 본다.
이렇게 주거용으로 판단되는 경우에는 본인이 보유하고 있는 주택 수와 합산해 다주택자가 될 수 있기 때문에 투자하기 전 주의가 필요하다.
만약 주거용으로 임대 주고 있는 오피스텔과 본인이 실제 2년 이상 거주한 1주택을 보유하고 있는 상태에서 본인이 거주한 1주택을 매도할 때 1세대1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 없다.
또한 매도하려는 주택이 조정대상지역에 있다면 비과세를 받을 수 없을 뿐만 아니라 다주택자로서 양도소득세 중과까지 적용될 수 있다.
그러므로 주택을 매도하기 전, 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔 등 수익형 부동산이 있다면 먼저 처분하거나 사무용으로 용도변경 등을 고려해야 한다.
주의해야 할 점은 주택으로 판단되는 오피스텔 등을 처분하거나 용도변경하고 난 후에도 최소 2년이 지나야지만 본인 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다.
양도소득세 외에도 오피스텔 월세 수입에 따른 종합소득세와 건강보험료 측면에서도 주의가 필요하다.
세법에서는 원칙적으로 부부 합산해 1주택을 보유한 경우에만 주택임대수입에 대해 소득세를 과세하지 않고 있으므로, 만약 주택을 보유한 상태에서 주거용 오피스텔에서 월세 수입이 발생하면 세무서에 주택임대사업자 등록을 하고 종합소득세 신고를 해야 한다.
만약 회사를 다니거나 다른 사업을 하고 있어서 이미 다른 소득이 많이 발생하고 있는 경우, 소득이 없는 배우자 명의로 오피스텔을 매수하고 사업자등록하는 것도 고려해 볼 수 있다.
하지만 이때 고려해야 할 것이 바로 건강보험료와 연말정산이다. 임대사업자 등록하고 사업소득이 조금이라도 발생하게 되면 피부양자 자격을 상실하고 지역가입자로 전환돼 보험료 부담이 늘어나게 된다.
또한 연간 종합소득이 100만원 넘게 발생하면 연말정산 시 기본공제 외에도 신용카드 공제 등 부양가족이 받을 수 있는 공제를 받지 못하게 된다.
결국 오피스텔 등 수익형부동산은 단순히 임대수익율만 보고 투자하기보다, 반드시 세금 및 건강보험료 부담까지 고려한 '세후수익률'을 따져보고 투자를 결정해야 한다.
