"벌떼입찰, 분양가 상승, PF부실 확대 등 일부 규제 완화 우려도"
[서울파이낸스 오세정 기자] 정부가 26일 공공주택 공급 물량을 늘리고 공급 속도를 높이는 동시에 규제 정상화, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 보증 확대 등을 통한 민간 공급을 활성화하는 내용을 골자로 하는 주택공급 활성화 방안을 발표했다.
전문가들은 주택공급 위축으로 수급 불균형 우려가 커진 가운데 공급 확대 의지를 보여줬다는 점에서 긍정 평가했다. 다만 현 시점에서 실제 시장에 미칠 영향은 제한적이며, 일부 부작용이 발생할 가능성이 있다는 의견도 나왔다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양시장 청약 양극화와 물가 상승, PF 대출 냉각에 따른 주택공급 위축을 해결하기 위한 정부의 공급 의지 표현은 긍정적"이라면서 "건설사 유동성 공급, PF사업장 유형별 맞춤 지원 등을 통해 부실 확산을 막고 전반적인 주택공급에도 속도를 내기위한 보완책을 마련했다"고 평가했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "지금은 시장 상황이 바뀔 때를 준비하는 시기로, 시장이 꺾인 지금이 '규제 완화를 통한 시장 정상화'를 실행하기에 최적의 타이밍인 만큼 여러 규제요인을 미리 조정하는 것으로 본다면 긍정적"이라면서 "'과도한 규제의 정상화'로 시야를 넓혀 시장 정상화를 적극 시행하는 것으로 연착륙을 유도하는 것이 바람직하다"고 설명했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "정부가 현 시장을 심각하게 인식하고 당장 눈에 보이진 않지만 장기적으로 공급을 확대하겠다는 의지를 보였다는 자체로 우선 긍정적으로 본다"면서 "착공 비율 등 공급 지표가 전반적으로 악화된 상황에서 공급 물량 확충, 보증 확대 등 여러 정책적 노력이 보인다"고 했다.
다만 전문가들은 추가 공급 물량이 많지 않은 데다 공공 물량 확대는 단기 방안에 불과한 만큼 실질적인 정책 효과를 보기 위해선 중장기적으로는 민간 참여가 활성화돼야 할 것으로 내다봤다.
윤 연구위원은 "당장 택지 확보 등 물리적 한계로 인해 추가 공급 물량이 적다는 점이 아쉽다"면서 "보증한도 확대나 보증 비율 상향 등으로 접근해 대출 자격을 확대해 민간 공급을 활성화하려고 했지만 당장 공급 확대 효과를 체감하거나 시장 영향을 미치기에는 어려움이 있을 것"이라고 설명했다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "대책 중 단기 효과를 낼 수 있는 공급 내용은 3기 신도시에서의 추가 물량 확보와 공공사업 절차 단축, 민간 대상 금융 지원 정책으로 보인다"며 "전체 공급량의 80%가량을 책임지는 민간 역할 확대가 필수적인데 현 시점에서 건설사들의 위험 회피 성향이 커진 데다 규제 정상화나 정비사업 절차 개선 등 제도 변경이 필요한 부분은 국회 논의가 필요해 다소 긴 호흡에서 공급 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.
함 빅데이터랩장도 "주택 등 부동산 공급시장의 공급 비탄력성을 고려하면 연내 즉각적으로 수요자가 주택 공급 확대를 체감하는 것은 제한적일 수 있다"고 밝혔다.
일부 대책에 대해선 부작용을 우려하는 목소리도 나왔다. 함 빅데이터랩장은 민간 공급 활성화 방안으로 제시된 공공택지 전매제한 완화에 관련해 "1년 한시 규제 완화인 데다, 최초가격 이하로만 전매를 허용하고 있어 사업자 간 이면계약이나 벌떼입찰 우려에 대한 모니터링이 필요하다"고 지적했다.
연립·다세대·오피스텔 등 비(非)아파트에 대한 건설자금 1년간 한시 지원과 관련해선 "다세대나 오피스텔은 최근 분양수요 급감, 임대수익 대비 고분양가 문제, 전세사기 이슈로 거래량이나 수요가 낮은 상황이라 지방보다 일부 도심 지역 위주로만 정책 효과가 발현될 것"이라고 봤다.
윤 리서치팀장은 "공사비 증액 기준을 위한 표준계약서 도입과 공사비 상승에 따른 재협상 여력 확대는 민간 참여를 유도할 수 있는 핵심 대책 중 하나"라면서도 "민간 공사비 유연성을 늘리면 신축 분양가 상승이 확산하는 부작용이 있는 만큼 분양가 인상 수준이 통제된 분양가 상한제 적용 공공물량을 최대한 많이 확보해야 한다"고 강조했다.
이 연구위원은 "PF 대출 보증 확대와 심사기준 완화 등은 단순히 시기적으로 주택 시장이 꺾여 문제가 된 우량 사업장을 중심으로 지원을 집중해야 한다"며 "부실 사업장까지 무차별하게 지원할 경우 향후 부실 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다. 윤 리서치팀장도 "PF 대출 여력이 확대되는 만큼 금융 부실로 이어지지 않도록 철저한 관리 감독 노력이 필요하다"고 강조했다.
정책 효과를 거두려면 속도감 있는 추진이 뒤따라야 한다는 제언도 나왔다. 윤 리서치팀장은 "정부 공급 대책이 단기적으로는 공공 물량을 확대하고 중장기적으로 민간 참여를 지원하는 내용을 전반적으로 다루고 있는 만큼 이제부터는 속도감 있는 실행력 담보가 요구되는 상황"이라며 "수요자들이 공급 축소 인식을 크게 바꾸지 않는다면 연휴 이후 4분기부터 거래량, 청약경쟁률, 가격지표 변동성은 커질 것"이라고 전망했다.
