[서울파이낸스 김현경 기자] 금융당국이 다음주 발표할 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정 방안을 통해 PF 사업장 옥석가리기에 본격 돌입한다. 정상 사업장에는 자금 지원을 강화하고 부실 사업장은 신속한 정리를 유도하는 방안이 담길 것으로 보인다. 특히, 잠재 폭탄으로 거론되는 브릿지론 사업장들에 대한 경·공매 방안이 이번 구조조정의 핵심으로 거론된다.

10일 금융권에 따르면 금융당국은 다음주 부동산 PF 구조조정 방안을 발표한다. 사업성이 있다고 판단되는 사업장에는 신규자금을 투입하고, 부실 사업장의 경우 시행사 변경을 통해 사업 재구조화를 진행하거나 경·공매로 사업 예정 부지를 넘기는 방안 등이 담길 예정이다. 

앞서 윤석열 대통령도 지난 9일 취임 2주년 기자회견 이후 주재한 '제1차 경제이슈점검회의'에서 PF 사업장 정리의 중요성을 강조한 만큼 금융당국에서도 구조조정에 속도를 낸다는 방침이다.

이날 윤 대통령은 "문제 해결을 위해서는 질서 있는 연착륙을 위한 정책을 일관되게 추진해 나가는 것이 중요하다"며 "사업성이 충분한 정상 PF 사업장에는 자금을 원활하게 공급하고 사업성이 부족한 일부 사업장에 대해서는 재구조화와 정리를 추진하되, 그 과정에서 충격을 최소화할 수 있도록 지원 조치를 마련하라"고 지시한 바 있다.

이번 구조조정 방안의 핵심은 부실 사업장에 대한 처리방안이다. 당국은 부실 사업장에 대한 사업성 평가기준을 개편, 구조조정에 속도를 낼 예정이다. 현행 평가기준은 △양호(자산건전성 분류상 정상) △보통(요주의) △악화우려(고정이하) 등 3단계인데, 이를 △양호 △보통 △악화우려 △회수의문 등 4단계로 세분화한다.

새롭게 추가되는 회수의문 단계의 사업장은 대출액의 75% 이상을 충당금으로 쌓아야 한다. 그만큼 금융사들의 부담이 커질 수밖에 없어 해당 사업장을 경·공매로 처분하거나 재구조화에 나설 가능성이 커진다.

경·공매 등 구조조정의 대상이 될 PF사업장은 사업 초기에 필요한 자금을 대출해주는 브릿지론 단계가 대부분일 것으로 보인다. 브릿지론 단계는 부동산 호황기에 고가에 땅을 매입했다가 사업성 부족으로 본PF로 넘어가지 못한 경우로 부실 위험이 크다. 사업장의 가치가 지나치게 높게 평가됐던 만큼 구조조정을 통해 가격을 낮춰 사업이 진행될 수 있도록 유도한다는 게 당국의 계획이다.

브릿지론의 경우 증권사, 저축은행, 캐피탈 등 제2금융권이 주로 취급해왔는데 지난해 말 기준 제2금융권의 브릿지론 잔액 규모만 30조원 이상이다. 

다만, 경·공매를 통한 구조조정에 돌입한다고 하더라도 시장에서 적정 가격과 투자자를 찾을 수 있을지는 미지수다. 많은 매물이 시장에 한번에 나올 경우 가격이 크게 떨어질 수 있는데, 이 경우 기존 투자자들의 손실이 커지는 만큼 갈등이 불가피하다. 또 부동산경기가 아직 회복되지 않은 상황에서 자본력을 갖춘 새 투자자를 찾기도 쉽지 않다.

현재 은행, 보험사 등 탄탄한 자본력을 갖춘 금융회사들이 '구원투수'로 거론되고 있지만, 금융사들도 사업장 부실 등을 우려해야 하는 상황인 것은 마찬가지다.

당국은 경·공매를 통해 부실 사업장의 토지 가격을 낮춘 뒤 은행·보험업권의 신규 자금을 유도, 사업을 재구조화하는 방안을 제시할 예정이다. 이 과정에서 은행·보험업권의 부담을 낮추기 위해 신디케이트론(공동대출)으로 신규자금을 투입하되, 자금 수요가 있을 때마다 캐피탈콜을 진행하는 방식을 검토하고 있다. 금융사 인센티브와 부실 관련 담당 임직원 면책 방안 등도 거론된다.

그럼에도 부실 사업장에 신규자금을 투입하는 데 대한 부담이 크다는 게 금융권 반응이어서 실제 구조조정까지 진통이 불가피할 것으로 보인다.

한 금융권 관계자는 "구조조정 가이드라인에 따라 당국의 요청이 있으면 규모가 큰 금융사들을 중심으로 자금이 투입되겠지만, 경기가 좋지 않은 상황에서 부실 리스크를 계속 가져가야 한다는 부담이 크다"고 전했다.

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