[서울파이낸스 문지훈기자] 향후 주택시장 내 월세시장이 확대되고 월세주택 수익가치가 유지될 가능성이 높다는 의견이 제기됐다.
13일 하나은행 프라이빗뱅킹(PB)본부와 하나금융경영연구소는 최근 발표한 '주거용 부동산 월세와 매매가의 상관관계 검토' 보고서를 통해 주택 임대시장 환경변화 및 정부의 정책지원으로 향후 월세 주택시장이 크게 확대되고 중장기적으로 임대료 상승에 따라 수익가치가 유지될 것이라고 전망했다.
하나은행 PB본부와 하나금융경영연구소는 1~2인 가구 급증 및 매매가격 안정화가 월세주택 수요 및 공급을 증가시켜 시장 확대를 이끌 것으로 예상했다. 또한 정부가 주택임대관리업 신설 등을 통해 전문화된 월세시장 육성을 지원할 계획이라는 점도 향후 월세시장 확대 요인으로 꼽았다.
더불어 월세위주로 국내 주택 임대시장이 정비될 경우 미국 및 일본 등 해외처럼 월세 수입에 비례해 주택가격이 결정될 가능성이 높다고 예상했다. 해외의 경우 통상 임대비용 제외 순수입을 투자자의 요구수익률에 해당하는 5~6% 수준의 자본전환율로 할인하는 방식으로 주택가치를 산정한다. 하나은행 PB본부와 연구소는 국내주택의 수익가치 또한 자본전환율 상승 및 임대료 상승이라는 두 가지 요인에 의해 좌우될 것으로 예상했다.
서울시 및 지방 5대 광역시의 주택을 대상으로 사례조사를 실시한 결과 국내 아파트 및 다세대·연립주택의 자본전환율은 각각 2~4%, 4~7%로 나타났다. 해외 주택시장 및 국내 오피스 자본전환율과 비교할 경우 아파트를 제외한 주택의 자본전환율은 적정한 수준으로 투자자 요구수익률에 부합하며 향후에도 가치가 유지될 가능성이 높은 것으로 나타났다.
단, 아파트의 경우 자본전환율이 다소 낮아 매매차익에 대한 기대감이 유지되지 않을 경우 가격조정을 통해 자본전환율이 상승할 수 있는 것으로 지적됐다.
한편, 연구소는 주택임대관리업 등을 통해 전문화된 서비스를 제공하는 월세주택이 늘어나 국내 월세 수준도 점차 상승할 가능성이 높아 주택의 수익가치를 높이는 요인이 될 것 전망했다.
일본 대도시 임대주택의 경우 청장년층 위주의 임차인들이 월 소득의 최대 45%까지 임대료로 부담하고 있다. 국내의 경우 전국 19%, 수도권 23% 수준이다. 국내에서도 청장년층 1~2인 가구를 중심으로 월세주택 수요가 점차 증가할 것으로 보여 양질의 임대 서비스를 제공할 경우 임대료 수익을 증가시켜 주택가치를 제고할 수 있다는 것.
강태욱 하나은행 상속증여센터 부동산팀장은 "전세시장의 약화가 월세 가격의 상승을 유도할 수 있다는 관점은 집주인뿐만 아니라 세입자에게도 시사하는 바가 크다"며 "주택시장뿐만 아니라 자산시장은 항상 변화하고 있지만 일방향적 관점만 고수하려는 관성과 눈앞의 유리함만을 생각하면 전반적인 자산관리에 실패할 수 있음을 유의해야 한다"고 말했다.
