[서울파이낸스 이광호 기자]<lkhhtl@seoulfn.com>이른바 '지분형 주택분양제도'가 도입된다. 집 주인이 주택가격의 51%지분을 갖고 나머지는 펀드 등 투자자들이 돈으로 집을 살 수 있는 방안이다. 대출을 이용할 경우 실질적으로는 25%의 돈만으로 집을 살 수 있다. '반의 반값 아파트'인 셈이다.
대통령직 인수위원회는 17일 이같은 내용의 지분형 주택분양제를 마련, 오는 6월경 입법화해서 이르면 하반기부터 시행할 예정이라고 밝혔다.
이동관 인수위 대변인은 이날 브리핑을 통해 "집값이 단기간에 급등해 내집 마련에 어려움이 있는 서민들의 고충을 해소하기 위해 거주목적의 실수요자와 투자목적의 수요자를 분리해 아파트를 분양하는 '지분형 분양제도'를 시행할 것"이라고 발표했다.
이 대변인인 "다만 투기를 조장할 수 있다는 논란에 대비해 여론을 수렴한 후에 신중히 추진할 계획"이라고 덧붙였다.
'지분형 분양제도'는 한마디로, 내집 마련을 하고 싶지만 돈이 모자라는 서민층에게 쉽게 내집마련을 할 수 있도록 하기 위한 제도. 예를 들어 국민주택규모의 분양가 2억원의 주택이 있다고 가정할 경우 1억원은 펀드나 투자자들이 투자하도록 하고, 나머지 1억원 중에서 5천만원은 국민주택기금 등에서 융자를 받으면, 실제 집값의 4분의1에 해당하는 약 5천만원만 있으면 내집을 마련할 수 있다.
특히, 집값 2억원 중에서도 민간투자자금은 매각 될 때 그 차익에 대한 지분을 도로 가져가기 때문에 이자부담이 없다.
지분투자자는 최종 매각 전까지는 별도로 수익을 취할 수 있는 방법이 없기 때문에 투기에 대한 우려는 크지 않다. 다만, 10년간 돈이 묶인다는 점은 부담이다.
집주인이 해당 주택의 51%까지 지분을 보유하도록 하기 때문에 투자자들은 집주인이 집을 팔기전까지는 특별한 혜택을 볼 수 없다.
인수위는 이같은 지분형 아파트를 공공택지를 중심으로 수도권에 30만호, 전국적으로 연간 약 50만호를 공급할 계획이다.
그러나, 우려의 목소리도 있다.
이 제도가 성공하려면 투자자의 참여에 달려있다는 게 전문가들의 중론이다.
투자자의 참여가 미미할 경우 지분형 제도 자체가 의미가 없어지기 때문이다.
실수요자처럼 지분 전매에 제한은 없지만 적정 수익이 보장되지 않을 경우 투자자 유치가 불가능할 수밖에 없다. 특히, 집값이 잘 오르지 않는 지방의 경우 공급물량이 적거나 아예 없을 수도 있다.
전문가들은 민간 투자자를 끌어모으려면 적어도 집값이 금리 이상 올라야 하는데, 현 상황과 주택정책하에서는 그 정도의 집값 상승을 기대하기는 어렵다는 시각이 많다.
[다음은 지분형 주택분양제도 관련 최재덕 경제2분과 인수위 전문위원 일문일답]
- 지분 투자자는 어떻게 이윤을 남길 수 있는가?
▲ 투자한 지분 몫 만큼 유동성이 있다. (전매제한 기간 중) 지분만 거래가 될 수도 있고, 전매제한 기간 후 거래를 할 경우 자기 지분 몫만큼 매각차익을 가져간다.
- 투자 지분을 유동화한고 했는데, 증권화까지 검토하고 있나?
▲ 증권화까지는 조금 더 검토해야 한다.
- 지분 투자자의 경우 전매 제한은?
▲ 투자분에 대해선 전매 제한이 없다.
- 투기 우려는 없나?
▲ 투기 염려가 크지 않다고 본다. 일반 서민 중에서도 주택 분양시 일반 청약방법에 따라 우선순위에 해당돼야 청약을 받을 수 있다.
지분 투자자는 최종 판매하기 전까지는 별도로 수익을 취할 방법이 없다. 10년동안 돈이 묶이기 때문에 투기는 걱정할 필요가 없다.
- 제도를 도입할 경우 공급할 택지는 있나?
▲ 제도를 위해 따로 주택을 추가로 짓는 것 아니다. 연간 50만호(수도권 30만호)의 주택을 짓는데 이것을 서민이 살 수 있도록 도와주는 것이다.
- 주택 분양제도의 또 다른 방법인가?
▲ 그렇다. 돈 있는 사람은 굳이 지분 투자자가 필요 없다. 주택을 구입하려는 사람 중 돈이 부족한 사람은 이 제도를 이용할 수 있다. 지분투자는 결국 이자 없는 은행을 이용하는 개념으로 보면 된다.
- 제도 적용 대상은?
▲ 일단 무주택자에 한해 적용한다는 원칙이 있다. 다른 원칙들은 더 검토하겠다.
- 집 소유자가 매각 때 투자자와 상관 없이 매각할 수 있나?
▲ 51%의 지분 소유권은 소유권 임차권 매각권 등을 소유자가 행사할 수 있도록 한 것이다. 우선권은 집주인이 가진다.
투자자는 집주인이 결정할 때 차익을 지분까지만 갖고 간다. 대신 중간에 지분을 양도할 수 있도록 해 놓았다.
- 전매 제한은 10년인가?
▲ 일반주택의 전매 기간 따르는 것이다.
- 17평 이상으로 확대될 수 있나?
▲ 17평이라고 정해진 것은 없다. 국민주택규모(85㎡,25.7평)가 되지 않을까 생각한다.
- 투자자는 소유권 없다고 하는데, 투자매력에 의문이 든다.
▲ 투자자는 돈을 투자하는 것이다. 10년간 매각 등 권리 행사 못한다. 하지만 중간에 지분만큼 양도할 권리는 갖고 있다. 어차피 장기투자다.
- 외국에 사례가 있나?
▲ 외국에서 이 같은 제도가 시행되지는 않았다. 다만 선진국에선 집을 살 때 구입비용의 20%를 융자해 준다. 우리는 금융제도가 취약해 현실적으로 어렵다. 이런 제도라도 도입해 집을 구입하는 부담을 줄인 것이다.
- 지분구조 51대 49로 정확히 할 것인가?
▲ 정확하게 그렇게 간다. 그래야 소유자가 처분권 임차권 등을 행사할 수 있다.
- 개인의 지분투자가 쉽지 않아 보인다. 펀드나 공공자금이 참여하는 것인가?
▲ 개인이 돈을 갖고 직접투자하기는 쉽지 않을 것이다. 펀드나 공공자금 등이 조성돼 참여되지 않겠나 생각한다. 펀드는 은행에서 운용할 수도 있고, 여러 형태로 가능할 것으로 본다.
- 소유권·매각권·임차권 인정한 이유는?
▲ 임차권을 특별히 제한하지 않는다. 일반주택처럼 10년간 전매를 제한한다. 그에 따르는 권리도 인정한다. 전체적인 윤곽을 갖고 더 연구해 6월 중 입법화한 후 하반기 시행할 계획이다.
- 경쟁입찰제를 도입한 이유는?
▲ 분양가를 낮추기 위해선 토지가격을 낮추는 것이 우선이다. 토지가격을 낮출 방법으로 경쟁입찰제 도입했다.
- 지분투자로 인한 소득에는 어떤 세제를 적용할 것인가?
▲ 원칙적으로는 양도세를 적용해야한다. 양도세율이 높기 때문에 이에 대해서는 추가적으로 검토해봐야 한다.
이광호 기자 <빠르고 깊이 있는 금융경제뉴스>
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