주택산업연구원은 16일 오후 2시 건설회관에서 '주거안정을 위한 주택공급기반 정상화 방안'주제로 다양한 미분양 해소 방안을 제시했다.
주요 내용은 과도한 미분양은 주택공급기반을 위축시켜 주거안정을 저해하므로 주택공급기반을 정상화시키기 위해 미분양을 해소하고 장기적으로 적절한 자금조달방안이 마련되어야 한다는 것. 특히 미분양 시장을 과거 일률적인 방식에서 벗어나 크게 5가지 유형으로 나눠 전략적으로 접근해야 한다는 주장이 나와 관심이 집중되고 있다.
김덕례 박사는 최근까지 이어진 미분양 급증은 공급 과잉과 참여정부의 과도한 수요억제에 기인하며 토지가격 상승, 용적률 인하, 건축물의 안전규제 강화, 마감재 고급화 등의 원가상승으로 인해 지역에 따라 주변 시세를 상회하는 분양가의 문제점을 지적했다.
김 박사는 "미분양 적체는 자금순환을 저해해 부도위험을 증대시키며 주택건설업체의 부도는 공급기반을 위축시킬 뿐 아니라 부의 유발효과를 통해 지역경제 침체를 심화시키므로 해소방안 마련이 시급하다"고 주장했다.
현재까지 미분양으로 인해 적체 자금은 22조 2000억원(수도권 약 4조원, 지방 18조 2000억원)으로 이로 인한 금융 비용만도 2600억원에 달한다고 김 박사는 추정했다.
특히 김 박사는 미분양 해소를 위해 전략적 접근 방법이 필요하다고 강조했다.
이를 위해 미분양 시장을 미분양 발생시점과 지역의 주택공급 정도 등을 고려해 5가지 유형으로 나눠 이에 맞는 정책을 실시하는 '맞춤형 해법'이 필요하다고 설명했다.
한 예로 경기와 경남지역은 미분양 물량이 매우 많고, 준공후 미분양도 많은 지역에 속하는 ‘유형 1’로 경기 지역은 지속적으로 주택공급이 필요하지만 경남지역은 주택공급이 양적으로 충족된 상태로 이에 맞는 정책을 적용해야 한다고 강조했다.
김 박사는 또 주택건설 업체가 미분양 현장에 따라 선택할 수 있는 방안으로 시세 대비 높은 분양가를 조정하는 방안, 분양조건을 개선해 소비자를 유인하는 방안, 임대주택으로 전환해 자금유입을 증대시키는 방안 및 분양채권을 유동화해 일시적으로 자금 조달하는 안을 제시했다. 이와 함께 최근 출시된 미분양 펀드나 주택법상 주택상환사채제도를 활용하는 방안도 검토할 수 있는 대안이라고 지적했다.
한편 정부는 미분양 해소를 위해 많은 지원 방안을 제공해야하며, 지역주택시장의 정상화를 위해 과감한 규제 완화의 필요성이 지적됐다.
우선 양도소득세, 종합부동산세와 총부채상환비율(DTI)의 금융규제를 시급히 완화해 지역시장의 주택수요를 정상화시키는 것이 중요하다고 주장했다.
이와 함께 분양가 상한제와 후분양제 전환을 재검토해 시기와 규제 정도를 완화하는 방안도 동시에 고려돼야 하며, 미분양이 적체된 지역에서의 공공부문의 물량 공급을 조정하고 국민주택기금 지원을 확대하는 적극적인 단기 지원도 검토돼야 한다고 주장했다.
또한 중소건설업체 미분양을 대상으로 한 ABS 발행을 지원하는 제도적 장치(관련 공공기관의 보증 부보 의무화)를 마련하고 금융권의 PF대출 기간 연장을 대출기관의 협약 등을 통해 유도하고 미분양 물량을 임대주택으로 전환하는 경우 신속한 처리를 위해 필요한 법규정 개정과 유도를 위한 지원이 대안으로 지적됐다.
신지호 상무이사는 "미분양 적체로 인한 주택시장 침체의 장기화는 수익기반과 신용도가 낮은 지방 건설사의 부실화를 가속화시키고 이들 건설사에 대한 PF대출이 많은 금융기관은 연체와 부실위험에 직면하고 있으므로 조치가 시급하다"고 지적했다.
특히 PF ABS, ABCP는 분양대금으로 상환되는 구조이므로 미분양이 발생하는 경우 차환대출을 통한 상환 자체가 어려워 금융기관의 손실이 불가피할 것으로 전망했다.
신 상무는 "사업 현금흐름에 대한 철저한 분석과 위험에 대한 사전 분석없이 시공사의 신용등급과 담보가치에만 지나치게 의존하는 대출 관행이 변화돼야 한다"며 "안정적 자금조달을 위해서는 신용보강 수단을 다양화하고, 사업참여자간 합리적인 위험 배분을 유도하고, 리츠 등 펀드의 개발사업 참여를 확대하고, Blind 펀드 활성화를 위한 장치 마련과 금융권의 자율협약 준수를 유도하는 방안 등이 마련돼야 한다"고 주장했다.
미분양 사태는 주택산업과 주택정책의 틀이 주택시장 변화에 능동적으로 적응하지 않았기 때문에 발생했다. 주택건설업체는 수요 분석을 통한 시장 변화를 좀 더 면밀하게 검토한 후 사업을 수행하고 정부가 제시하는 주택정책이 시장의 불확실성을 양산하지 않도록 하여야 한다는 점에서 접근방식의 장기적 변화가 요구되고 있다.
이광호 기자 <빠르고 깊이 있는 금융경제뉴스>
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