2023년 건설·부동산시장은 경기 침체·고금리 등 악재 속에서 불확실성이 컸던 한 해였다. 건설 경기 불황이 이어진 가운데 각종 중대재해, 부실시공, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 자금경색 등 악재가 겹치며 건설업계는 한없이 움츠러들었다. 부동산 시장은 그야말로 다사다난했다. 올해 1월 집값 급락을 막기 위한 정부의 전방위 규제 완화로 연초 시장 연착륙에는 성공했지만 고금리 여파에 하반기 들어 다시 주춤하면서 맥을 못 췄다. 이처럼 시장 불확실성이 확대된 가운데 서울파이낸스는 상(上)·중(中)·하(下)로 3회에 걸쳐 올해 건설업황과 건설사 도시정비사업 수주 실적을 결산하고 부동산시장 주요 이슈를 돌아본다./편집자 주

[서울파이낸스 박소다 기자] 올해 부동산 시장은 전 정부 시절 부동산 시장 과열을 막기 위해 걸어놨던 규제를 대부분 풀면서 연초부터 수도권 중심으로 아파트값·거래량 등 상승곡선을 보였다. 그러나 고금리 기조 속 이자 부담과 경제 위기 불안감이 커지고, 연말에 가까워질수록 고분양가에 대한 수요자들의 가격 저항이 짙어지며 당분간 관망세를 유지할 것으로 보인다.  

25일 한국부동산원이 발표하는 '아파트 실거래지수'에 따르면 올해 들어 계속 상승세를 이어가던 아파트 실거래지수가 9월 고점을 찍고, 10월부터 마이너스 변동률로 돌아섰다. 11월 잠정치 하락폭은 더 큰데, 전국(-0.64) 서울(-1.51%) 지방 (-0.15) 수도권 (-1.08%) 등이다. 2개월 연속 하락세가 이어지는 셈이다. 

구체적으로는 1분기 대비 2분기 들어서 전국 아파트 평균 값이 9.9% 올랐고, 3분기 기준 5.2% 상승, 4분기엔 8.4% 떨어졌다. 주요 도심지는 여전히 비슷한 집값 수준을 유지하고 있으나, 지방과 '영끌족'의 주택 매수가 많았던 일부 지역은 4분기 거래된 아파트값이 1분기보다 낮게 거래됐다. 단기간에 집값 급등락이 반복되며 주택 거래 경험과 자금력이 부족한 청년층과 저소득층에 피해가 집중된 것으로 해석할 수 있다. 

◇ 청약자격·세제·대출 완화한 정부···그러나 실거주 의무 폐지는 아직

정부는 올해 1월 서울 4개구(강남·서초·송파·용산)를 제외한 모든 지역의 부동산 규제를 해제했다. 

먼저 수도권 아파트 분양권 전매제한 기간을 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소했다. 청약 규제도 완화해 1주택자의 기존 주택 처분 유무와 관계없이 청약에 당첨될 수 있으며, 무순위 청약 접수 시 무주택 요건을 폐지해 유주택자들도 청약 시장에 다시 들어올 수 있게 했다. 

또 대출 규제도 완화하며 생애최초 주택구매 가구의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 집값의 80%, 최대 6억원까지 대출받을 수 있게 했다. 또 특례보금자리론이 출시되며 9억원 이하 중저가 아파트는 매수세가 활발해졌다.

다만 아직 국회 문턱을 넘지 못한 '실거주 의무 폐지' 법안이 남아있다. 이를 통과시키겠다던 당초 윤 정부의 약속을 믿은 수요자들은 분양권을 매매했으나 1년 가까이 법안이 통과되지 않아 수분양자가 실거주해야 하는 상황에 놓여있다. 대표적으로 '둔촌주공'의 재건축 단지인 '올림픽파크 포레온' 등이 있다. 

이에 대통령과 국토교통부는 실거주 의무 폐지에 최선을 다하겠다는 입장이다. 윤 대통령은 지난 19일 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 국무회의에서 "투기를 잡는다는 명목으로 도입된 불합리한 규제가 시장을 왜곡하고 있다"며 "1년 가까이 상임위를 통과하지 못하고 있는 주택법 개정안이 이번 임시 국회에서 처리될 수 있도록 논의를 서둘러 주시기를 당부드린다"고 말했다. 

◇ 분양가 높아지자 청약 경쟁률은 '뚝'

원자잿값과 인건비 상승 등으로 분양가는 1년 새 10% 넘게 오른 모습이다. 주택도시보증공사(HUG)의 집계에 따르면 올해 11월 기준 전국 민간 아파트 평균 분양가는 ㎡당 509만4000원으로 전년 동기(456만2000원) 대비 11.7%(53만2000원) 올랐다. 서울의 경우 1년 새 14.4%나 상승한 1㎡당 1034만7000원을 기록하며, '천만원'을 최초로 돌파했다. 

이러한 고분양가에 청약 경쟁률은 급감한 모습을 보였다. 서울의 평균 청약 경쟁률은 지난 6월 122대 1을 보이는 등 최고점을 찍었다가, 10월 들어 약 25대 1수준으로 내려왔다. 당첨자들의 계약 포기도 속출했다. 9월 청약을 진행한 '호반써밋 개봉'은 110가구 모집에 2776명이 접수해 약 25.2대 1의 경쟁률을 기록했다가, 공급물량의 약 40%에 달하는 72가구가 무순위 청약으로 나왔다. 같은 달 청약 접수를 받은 '상도 푸르지오 클라베뉴'는 1순위 청약 당시 401명 모집에 5626명이 몰려 14대 1의 경쟁률을 기록했으나 현재까지 선착순 분양을 진행하고 있다. 

지방의 상황은 더 심각하다. 올해 청약이 실시된 전국 사업지 총 215곳 중 67곳(31.2%)는 청약경쟁률이 0%대 였다. 청약경쟁률 0%대라는 것은 청약 미달로 경쟁률이 1대 1을 밑돌았다는 의미다. 경기도가 총 14개 사업지로 가장 많았다. 인천도 4만2000여 가구에 달하는 아파트 입주물량이 쏟아지며 공급과잉현상으로 10곳에서 미달됐다. 이어 △부산 8곳 △경남 7곳 △제주도 6곳 △광주 5곳 △충남 4곳 등도 0%대의 청약경쟁률을 보였다. 

◇ 그 외···1기 신도시 특별법과 신규 택지지정, HUG의 자본확충법 통과

우선 이른바 1기 신도시 특별법으로 불리는 '노후정비계획도시 특별법'이 국회 문턱을 넘어섰다. 분당이나 일산과 같은 1기 신도시를 비롯한 전국 51개 지역(103만가구)의 안전진단을 면제하거나 완화하고, 토지 용도변경과 용적률 상향 특례를 주는 등 재정비 혜택을 주는 내용을 담은 특별법이다. 

이어 정부는 신규 택지 지정을 통해 수도권 3개 지구 △구리토평(1만8500가구) △오산세교(3만1000가구) △용인이동(1만6000가구) 등에 총 8만가구를 향후 공급한다는 계획을 발표했다. 특히 오산세교와 용인이동은 산업단지의 배후도시로 주거 수요를 흡수하고, 구리토평은 한강변 입지인 장점을 살려 '리버프론트 시티(riverfront city)'로 만든다. 

또 '전세 사기' 사건과 집값 침체로 발생한 역전세 사태에 대해서도 입장을 내놓았다. 올해 1∼10월 HUG의 전세보증보험 사고액은 3조5565억원, 사고 건수는 1만5833을 기록했다. 반면 HUG의 대위변제액 회수율은 점점 낮아져, 자본 부족 추정액이 4조9900억원에 이른다. 전세 보증보험 가입이 중단되는 사태를 막고자 정부는 이달 HUG의 자본확충법을 개정·통과시켰다. 이는 HUG의 법정자본금을 현행 5조원에서 10조원으로 늘리는 내용과, 현재 자기자본의 70배인 보증 한도를 90배까지 확대하는 내용 등이다. 

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