[서울파이낸스 오세정 기자] 오르기만 했던 주택담보대출의 금리가 꺾이면서 빚내서 집을 마련한 이른바 '영끌(영혼까지 끌어모아 매수)족'들의 숨통이 조금이나마 트일 것으로 보인다. 은행권 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는 자금조달비용지수, 코픽스가 넉달 만에 하락하면서다. 지난달 신규 취급액 기준 코픽스는 전달보다 0.16%포인트(P) 내린 3.64%로, 은행권 주담대 변동금리 하단은 4% 중‧초반으로 내려가면서 3%대 진입을 목전에 뒀다. 이 같은 요인이 부동산 시장에 미칠 영향에 주목된다.

믿고 보는 경제신문 서울파이낸스는 18일 부동산 전문가 5인(가나다순=김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원, 송승현 도시와경제 대표, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 함영진 직방 빅데이터랩장)에게 의견을 묻고 답변을 정리해 봤다.

◇ 코픽스 하락 영향은? 전문가 5인 모두 차주들의 이자 부담이 소폭 경감되고, 패닉셀(panic sell‧공황 매도)은 일부 완화할 수 있지만 이미 금리 변동성이 해소된 시장에서 수요자들의 매수세를 회복하긴 어렵다고 입을 모았다. 

김 - 최근 기준금리 하락 기대감이 나오는데 이에 앞서 시장금리가 먼저 움직이는 것이다.변동금리가 고정금리에 비해서 높았는데 최근 인하되는 모습이다. 다만 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)도 본격 적용되고 집값 하락하는 데도 더 하락할 거라는 인식이 많다. 또 건설사 부실 위기 등 변동성이 크기 때문에 시장 심리 자체가 공포 심리에 관망세가 이어질 것이다. 금리 하락이라고 해도 소폭이고 기준금리가 여전히 높기 때문에 시장 변화는 어렵다.  

송 - 코픽스 떨어졌다는 건 주담대 부담이 줄어든 것인데 주택 보유 체력이 생기는 것으로 볼 수 있다. 다시 말해 패닉셀, 투매에 대한 체력이 강해진 것이다. 기준금리 동결 이후 금리 방향성이 일어나지 않고 있는데 이는 주택 보유 유지가 된다는 것. 보유에 대한 주담대 (이자에 대한)힘이 유지될 수 있다. 다만 추가적으로 매수 수요가 붙을 것이냐고 볼 때 그렇진 않다. 주담대나 코픽스 금리 떨어졌어도 기준금리가 그대로고 코픽스의 경우도 변동성이 크기 때문에 시장 영향을 주기엔 제한적이다.

윤 - '영끌' 기반의 변동금리를 선택한 사람 중에도 계약 기준이 다 다르다. 6개월 변동도 있고, 몇년간도 있고, 잔액 기준인지 신규 인지에 따라 다 다르다. 변동 구간이 짧은 차주들의 경우 부담이 줄어들 순 있다. 그러나 변동구간 긴 경우에는 금리가 의사결정 요인이었다면 현재는 시장이 그렇지 않다. 한동안 금리를 기반으로 시장을 전망했지만 지금은 3.5~4%대 사이에서 금리가 왔다 갔다 하는 국면이 지속되면서 금리 불확실성이 걷혔다. 1~2%대 금리로 하락하는 것이 아니기 때문에 더이상 금리가 의사결정의 주요 요인이 되지 않는 상황이다.

이 - 코픽스 금리가 조금 내렸다 해도 지난 몇 년간 금리 상승 폭과 비교하면 미미한 수준이다. 차주들의 부담이 다소 덜해진 것은 맞지만 내려도 저금리 시장으로 가는 것도 아닌 데다 금리는 시차를 두고 시장에 반영되기 때문에 시장 영향은 제한적일 것으로 보인다. 

함 - 수요자 입장에서는 이자 상환 부담이 낮아지는 경향이 있겠다. 다만 이것을 들여다보면 금리 낮아졌으니까 추가 구입으로까지 이어지진 못할 것. 2022년 하반기 이후 금리가 높아졌고 부동산 불황과 고물가 등 경기가 안 좋은 상황에서 가계 부담 경감 정도에 그칠 것으로 보고 시장 회복은 어렵다.

◇ 올해 부동산 시장 주요 변수는? 전문가들은 경기 불황 속에 양극화가 심화하며 당분간 시장이 하향 횡보할 것이라고 전망했다. 이 같은 시장에서 앞으로는 세제 혜택‧규제 완화 등 정책 변화, 총선 이슈, 개인별 소득‧자산 수준 및 대출 규모 등에 대한 민감도가 커질 것이라고 언급했다.

김 - 하반기 금리 완화 기대감이 있지만 상반기 선거 이슈에 따라 정책 유동성과 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 불확실성도 크다. 변동성이 많은 상황인 만큼 올해를 연간으로 전망하긴 어렵다. 일단 총선 이후 나타나는 정책 변화 등을 살펴봐야 한다.

송 - 하향세가 지속될 것으로 예상된다. 다만 투매 경향이 줄어들면서 가격 하락폭이 완화될 순 있겠다. 1억원씩 깎아서 던졌던 매물을 보유할 수 있는 여력이 생길 수 있고 가격을 유지해서 갈 수 있게 되는 것. 가팔랐던 하향 곡선이 일부 유지되는 수준에서 횡보할 것이라고 본다. 

윤 - 금리 불확실성이 사라졌기 때문에 앞으로는 자신의 소득 기반 현금 보유 수준에 따라 대출금이나 정책 및 개발 호재 등에 더 민감해질 수 있다. 1.10대책도 규제 완화, 공급 확대, PF 시장 지원 등의 형태였는데 선거철이 다가오는 만큼 규제 완화 중심으로 공약이 쏟아질 것으로 본다. 중저가 거래 유인 효과가 생기면서 높은 분양가에 따라 신규보단 기존 주택으로 넘어가는 이슈가 있을 것. 올해는 실물에서 물가반영이 이뤄지면서 기존 실물에 반영될 것. 또 전월세 상승 추세가 이어지는 가운데 개인 자산에 맞춰 임대차 시장과 매매 시장 가운데 의사결정을 해야 한다. 

이 - 집값 전망은 양극화 시장이 계속될 것. 작년도 그렇고 내년, 내후년도 똑같다. 현재 시장에선 전국적 집값 추세나 거래량을 보는 것은 의미가 없다. 지역적 국지적 양극화가 계속 심화될 것. 하반기에 기준금리 인하 기대감이 있는데 금리 인상 및 동결 기조가 완전 꺾이고 인하 기조로 계속 갈 거라는 강한 시그널이 있지 않는 한 금리에 대한 영향은 없다.  시장에서 개별 지역이나 입지와 함께 개개인의 자금여력이 가장 중요해졌다. 

함 - 상반기 집값과 거래량 하락세가 이어지며 하반기 기준금리 인하 전까지도 지금의 흐름이 바뀌지 않을 것이다.

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