[서울파이낸스 이서영 기자] "약 10년 전 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)사태와 지금 시점을 비교해 흥미로운 점은 '미분양' 주택 수다. 미분양 주택 수는 과거 최고점 대비 약 30%에 불과하다. 이런 통계는 마치 부동산 시장이 문제가 없다는 착각을 일으킬 수 있는데, 오히려 건설사가 땅은 가졌지만 사업을 진행조차 할 수 없을 정도로 위험하다는 의미로 과거 부동산 PF사태와 다르게 접근해야 한다." 

20일 여의도 국회에서 열린 '부동산 PF대출 부실 방지를 위한 현실적 대안은 무엇인가'라는 세미나에서 발제자인 이광수 광수네복덕방 대표(전 미래에셋증권 연구원)이 과거와 현재의 부동산 PF 사태를 비교해 이같은 문제점을 지적했다.

미분양 주택 수는 통상 건설사 위험의 척도로 인식된다. 건설사는 건설 비용을 아파트 분양을 통해 회수해야 하는 데, 이를 회수 못하는 상황이리기 때문이다.

미분양 주택 수가 가장 정점이었던 건 지난 2008년 금융위기 때다. 당시 미분양 주택 수는 16만6000호로, 2023년 말 5만8000호에 비하면 무려 3배에 가까운 수준이었다. 2009년에도 12만3000호로 10만호 이하로 떨어지지 않았다.  

그러나 이 대표는 미분양 주택 수가 더 적은 최근 부동산 PF 사태가 심각성이 더 크다고 설명한다. 

그는 "과거에는 미분양이 많기에 건설사만 잘 살피면, 아파트를 팔아서 문제가 해결할 수 있었는데 이제는 그 방법이 통하지 않는다"며 "과거 은행만 취급하던 부동산 PF를 이제는 증권사, 보험사, 저축은행 등이 적극적으로 취급하면서 그 위험성은 경제 전체로 확대됐다"고 말했다. 

이 대표는 장·단기적인 해결방안을 동시에 제안했다.  

단기적으로는 증권사와 경공매를 통한 부실 PF의 체계적인 구조조정과 토지수매제도를 통해 공공택지를 확보를 제시했다. 장기적으로는 신용보강(보증), 책임 준공 등 건설사의 책임 소재가 있는 리스크를 회계장부상 반영해야 한다고 그는 주장했다. 또한 금융회사 브릿지론과 PF에 대해 충당금을 적용하고, 수익발생 일정 부분에 대해 충당금을 설정하는 방식도 도입해야 한다고 강조했다. 

이강훈 변호사는 "이 대표가 제시한 방안에 대해 대다수 공감한다"며 "부실 PF 사업장은 시장에 나와야 하며, 시행사가 자기자본이 없는 상태에서 리스크 헷지가 안되는 부분이 있다"고 말했다. 

금융투자업계 참석자였던 진양규 금융투자협회 증권지원1부 부장은 "부실PF에 대한 체계적인 재평가와 구조조정의 필요성을 인지해 금융업권들도 상호간 협의를 통해 구조조정 방안을 도출해나갈 것"이라고 말했다. 

이어 "다만 현재 증권사는 부동산 PF에 직접 투자하지 않고, 채무보증으로 참여하기 때문에 위험성이 예상보다 작으며 충당금을 지속적으로 쌓고 있어 단기 자금 시장의 우려는 없는 편"이라고 덧붙였다.  

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