[서울파이낸스 박소다 기자] 최근 서울 아파트값이 고공행진하는 가운데, 정부가 주택 공급 확대 방안을 내놓으며 진화에 나선 모습이다. 부동산 전문가들은 그린벨트 해제 등 시장에 공급 시그널을 준 점에 대해선 긍정적으로 평가하나, 주택 공급은 기준금리나 공사비 등의 영향이 더 크기 때문에 정부 정책만으로 진행될 수 있는 사안은 아니라고 입을 모은다. 또 집값 하락 효과면에선 '글쎄'라는 반응이다.

이에 서울파이낸스는 8일 부동산 전문가 5인(가나다순=김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 송승현 도시와경제 대표, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원)에게 주택 공급 부족 해결 방안에 대한 의견을 묻고 답변을 정리해 봤다.

◇ 정부 공급 대책에 대한 평가는?

김 - 사실 공급은 정부가 숫자를 잡아놓은 만큼 진행되는 것은 현실적으로 어렵다고 보인다. 3년 한시이긴 하나 정비사업의 사업성을 높이기 위해 최대 용적률을 추가 허용한 점은 긍정적이지만, 금리와 공사비 상승 등 아직은 정비사업 여건이 좋지 않아 효과는 의문이다. 기존 공급 대책들도 '어떻게'보단 지금 처럼 '많이 하겠다' 위주로 발표됐기 때문에 시장에서 효과가 없었다고 생각한다. 정부가 발표한 정책들 중 법령 개정이 안돼 진행이 어려운 것들이 많은 점도 우려요소다.

박 - 시장에 공급 확대 신호를 준 것은 집값 안정화에 일부 좋다고 본다. 그린벨트 해제도 쉽게 될거라 생각치 않았는데 정부의 의지가 보였다. 3기 신도시보다 서울 접근성이 좋은 위치다. 그러나 주택 공급이 대거 이뤄지기엔 금리가 너무 높은 상황이고, 부동산 시장 개선·PF부실 청산 등 남은 과제들이 있다. 또 정부가 택지 개발 등에 조금 더 적극적으로 나서줬으면 하는 바램이다.

송 - 지난번 발표보다 방안들이 좀 더 구체화됐다. 특히 무주택으로 인정하는 비아파트 범위 확대 등 비아파트 수요 방안이 개선돼 하반기 시장에 따라 공급 정책이 유효할 것이라고 생각한다. 우선 지난번 대비했을 때보다는 현재 부동산 시장 환경이 다소 개선됐기 때문에 정책들이 좀 더 도움이 될 수 있을 거라고 본다. 공급이라는 건 시장에서 어떤 제도를 마련해서 나오는 것도 있지만, 시장이 먼저 활발하게 돌아가 줘야 공급이 또 나오기 때문이다.

윤 - 가시적인 성과를 낼 수 있는 건 역시 신축 공급이고, 공급은 시차가 있어서 지금 착공해도 3년 이상의 시간이 필요하니까 정부가 이처럼 공급하겠다고 나서며 선제 대응하는 게 최선이었다고 본다. 다만 지난번 발표했던 '270만호 공급+@' 내용의 반복이긴 하다. 구축공급, 즉 다주택자의 추가 주택 구매 유도를 위한 세 부담 완화와 CR리츠 관련 내용이 이번 대책에 빠진 점은 다소 아쉽다.

이 - 현재 집값이 오르는 것은 서울 전체도 아닌 주요 구 중심에서 전고점을 회복하는 현상이고 전국적인 상승세도 아니다. 이미 주택 공급 계획은 만들어져 있고 다만 시장 침체로 실행이 잘 안되고 있는 것인데, 현 시점에서 정부가 택지 지정 등 공급 대책을 반복해서 강조할 필요가 없었다. 사람들의 관심을 부동산으로 더 쏠리게 만들고 이를 전국적인 이벤트로 끌고 가서 좋을 게 없기 때문이다.

◇ 현실적인 주택 공급부족 해결 방안은?

김 - 정부가 할 수 있는 것 위주, 공공주택 위주로 속도를 낼 수 있는 것들에 대해 명확히 해야 한다. 서울시에서 했던 역세권 개발과 매입 공공임대주택 등은 하겠다는 내용이 있긴 하지만 숫자 외에 구체적인 방안들이 더 필요할 것으로 보인다. 또 미분양 지역 관련과 같은 방안들이 더 필요하다고 판단된다.

박 - 마법의 정책이 있는 것이 아니라 이미 발표된 정책들을 하나하나 해나가야 한다. 신도시 추가 지정해 공공주택을 짓고, 3기 신도시 입주도 빨리 진행하는 것이 가장 현실성 있다. 재개발·재건축으로 아파트가 들어서려면 10년이 걸리기 때문에 공급은 장기적 효과를 봐야 한다. 그전에 빠른 공급 효과를 내려면 도심 오피스텔 공급 확대도 한 방법이다.

송 - 현재 공사비에 대한 이슈, 즉 주택을 공급하는 주체들의 수익성이 떨어져 있기 때문에 수익성을 얼마나 열어줄 수 있느냐, 현재 있는 주택 수요를 얼마나 확장할 수 있느냐가 핵심이라고 본다. 예를 들어 다주택자들에게 임대 사업을 할 수 있는 여건을 만들어줘야 시장에 주택이 공급되고, 거래량도 증가하기 때문에 수요에 맞춰 공급자들이 공급에 나설 것이라고 본다.

윤 - 신축은 공급에 시간이 걸리다 보니 기존 주택으로 매물량을 늘리는 방법도 집값 안정화에 도움 될 수 있다. 택지 개발, 3기 신도시 등 신축 공급은 장기 과제로 가져가되, 그 사이 공급 부족 이슈엔 세금 이슈를 만들어 기존 매물을 나오게 하는 수밖에 없다. 예를 들어 다주택자 양도세 완화 등 임대 사업자 활성화 제도를 통해 전월세가 안정화되면 공급 서두름을 천천히 가져갈 수 있다. 공급 효과를 높이려면 결국 수요자의 주택 매수 마음이 급하지 않으면 되는 것이다.

이 - 지금으로써 방안은 이미 기발표된 공급물량을 꾸준히 현실화하는 것이다. 3기 신도시뿐 아니라 기존 도시에 대한 정비사업을 얼마나 현실화할 수 있느냐가 관건이다. 영원히 부동산 시장이 침체하진 않을 것이기 때문에 시장 회복 전까지 정부가 할 수 있는 건 과거 강화된 부동산 규제의 완화다. 예를 들어 재초환법과 임대시장과 관련한 다주택자 규제 완화 등으로 시장을 정상화시키면 된다. 법령 개정 문제로 반대가 있어도 꾸준히 진행해야 한다.

◇ 하반기 부동산 시장 전망은?

김 - 서울 일부 지역, 특히 마·용·성과 강남3구는 집값 상승폭도 크고 인근 지역까지 확산될 움직임이 있다. 정책이 특별하게 없으면 상승세는 오래 지속될 수밖에 없지만, 최근 금융 경제지표가 안 좋게 나오면서 부동산 금융 관련 정책들이 강화되는 게 하반기에 발표되면 이런 상승세는 일부 멈출 수 있을 수 있을 것이라고 본다.

송 - 주택 수요세가 유지된다면 수요에 맞춰서 공급자들이 공급에 나설 것이라고 본다.

윤 - 하반기에도 서울과 수도권 중심으로 전셋값이 오르며 주택 매수세가 유지될 것 같다. 그런 기조가 바뀌기 위해선 어떤 이벤트가 필요한데, 아직은 그런 게 보이지 않는 것 같다.

이 - 현재 상황을 보면 정부가 약속한 주택 공급이 가능해 보이지 않는 것이 문제다. 착공·준공 실적이 나온다면 단기적으로 문제가 없겠으나, 인허가 실적이 부족해서 공급 부족 상황 우려가 될수록 새로운 수요에 대비할 수 없게 되고 주택 가격이 올라갈 수밖에 없다.

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