DTI 적용 전국확대…내년 도입 신DTI 산정시 기존 주택담보대출 원금 포함

[서울파이낸스 나민수 기자] 정부가 추석연휴 이후 전국에서 다주택자의 돈줄을 사실상 추가대출이 불가능할 정도로 옥죌 것으로 예상된다. 시세차익을 노린 이른바 '갭투자' 등으로 인한 다주택자 대출의 부실화를 막기 위한 선제적 조치의 필요성 때문에서다.

9일 금융당국 등에 따르면 정부가 이르면 이달 중순께 가계부채대책을 발표할 예정이다. 거시 경제 상황과 정책 효과 등을 감안할 때 그 시기를 더 늦출 수는 없다는 게 당국의 판단인 것으로 보인다.

골자는 다주택자의 추가대출을 보다 엄격히 하는 내용이 될 것으로 예상된다. 즉, 이미 금융기관에서 주택담보대출을 받은 차주가 두번째, 세번째 대출을 받을 경우 연체율이 높아지고, 부실화해 금융시장 불안요인이 될 수 있기 때문에 그런 대출이 더 번지지 않도록 함으로써 거시 건전성 측면에서 금융시장 안정을 유지하자는 취지다.

정부가 준비중인 가계부채대책의 핵심은 기존의 총부채상환비율(DTI) 산정방식을 개선한 신(新)DTI 도입이다.

내년부터 적용되는 신DTI 체제하에서는 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI의 산정체계가 바뀐다. 분자인 대출원리금은 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금과 기존 주택담보대출 등 기타부채의 이자상환액만 포함했다면, 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 포함한다. 분모인 소득은 주택담보대출 만기시 평균예상소득이 돼 사회초년생에는 유리하고 50대 이상 중년층에는 불리하게 된다.

정부의 8·2 부동산대책에 따라 이미 지난 23일부터 주택담보대출을 1건 보유한 세대는 서울 강남 등 11개구와 세종 등 투기지역에서는 주택담보대출을 받을 수 없다. 서울 나머지 14개구와 과천시 등 투기과열지구에서는 DTI 30%를 적용받는다.

다주택자는 조정대상지역에서는 DTI 40%를, 수도권에서는 50%를 적용받는다. 전국적으로는 DTI규제 없이 주택담보인정비율(LTV) 60%만 적용받고 있다. 정부는 DTI규제를 전국으로 확대하는 방안을 추진중이다.

내년에 신DTI 도입으로, 기존 주택담보대출의 원금까지 분자인 대출원리금에 포함하게 되면, 다주택자들은 사실상 돈을 추가로 빌리기 어렵게 될 전망이다.

이와함께 2019년까지 전면도입할 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인도 윤곽을 드러낼 전망이다. DSR는 연간추정원리금상환액을 연간추정소득금액으로 나눠 산출되는데, DSR가 100%를 넘어서면 연간 벌어들인 돈을 모두 들여도 원리금 상환을 할 수 없게 된다는 의미다.

정부는 가계부채 대책 발표에 이어 문재인 정부 5년간 펼칠 주거복지 정책의 얼개를 정리한 주거복지 로드맵을 발표할 예정이다. 로드맵에는 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하는 인센티브 제공 방안 등이 포함될 전망이다.

정부는 8·2 부동산대책 발표 이후 부산 전역과 안양 평촌, 고양 일산 동구·서구 등 집값 과열이 우려되는 24곳을 지정해 정밀모니터링을 하고 있다. 정부는 추석 이후 시장이 과열되는 기미가 있으면 그에 맞는 후속 대책을 내놓겠다는 방침이다.