규제완화에 반등 어려워··· '지방, 미분양 해소 우선'
임대수익률 상승에도 ··· 오피스텔 투자 신중해야
건설사도 손떼는 오피스텔··· DL이앤씨,오피스 선회
[서울파이낸스 김예온 기자] 전국 오피스텔 시장이 가격 하락, 공실 증가, 거래 감소라는 악순환에 빠졌다. 한때 소형 아파트의 대체재로 주목받았지만, 최근에는 실거주와 투자 수요에서 외면받으며 침체가 장기화하는 모습이다.
2일 KB부동산이 최근 발표한 '월간 오피스텔 통계'에 따르면, 3월 전국 오피스텔 매매가격지수는 120.38로 2023년 11월(122.61)부터 16개월 연속 하락세를 기록했다. 특히 3월 기준 서울(0.03%)을 제외한 경기(-0.17%), 인천(-0.50%), 5대 광역시(-0.43%) 등 전국 대부분 지역의 가격이 떨어졌다.
이러한 시장 침체의 주요 원인으로 정부의 복잡한 규제가 지목된다. 소형 아파트의 대체재로 인기를 끌었던 오피스텔은 2020년부터 종합부동산세 과세 대상으로 포함됐다. 또한 비주택으로 분류돼 취득세율(4.6%)이 높은 반면, 주택 수에는 포함되는 '이중 잣대'가 적용되면서 매수 심리도 위축됐다.
여기에 주거용으로 활용되는 비율이 높음에도 특례보금자리론 대상에서 제외된 점도 투자 수요 감소의 원인으로 작용했다. 이같은 영향에 최근 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 아파트는 일부 수요가 회복되고 있지만 오피스텔과 같은 대체재 시장은 더욱 위축되고 있고 있는 실정이다.
상황이 이렇다 보니 오피스텔의 거래량은 줄어들고 있다. 국토교통부, 한국부동산원 자료를 보면, 전국 오피스텔 거래량은 2024년 1월 1만5823건에서 지난 1월 5174건으로 무려 67.3% 급감했다. 공실률 역시 2024년 4분기 전국 오피스텔 공실률은 8.94%로 직전 분기(8.61%) 대비 0.33%포인트(p) 증가했다. 특히 광주(2.34%), 울산(1.42%), 전북(1.03%) 등 지방의 공실률이 크게 늘어났다.
침체가 지속되자, 정부는 최근 시장 부양을 위해 일부 규제를 완화했다. 발코니 설치 기준 폐지, 주택 수 산정 제외(한시적), 비규제지역 전매 허용 등의 조치가 시행 중이다. 하지만 전문가들은 이러한 조치만으로 지방 오피스텔 시장이 빠르게 회복되기는 어렵다는 입장이다.
윤지해 부동산 R114 수석연구원은 "지방 오피스텔 시장의 가장 큰 문제는 인구 유출"이라며 "건축비와 물가는 오르는 반면, 지방 오피스텔의 수익률은 수도권보다 상대적으로 낮다. 특히 아파트 미분양 해소 및 세제 지원이 뒷받침돼야 시장이 살아날 것"이라고 말했다.
오피스텔 시장 침체가 지속되면서 건설사들도 심각한 경영난을 겪고 있다. 실제로 서울 광진구 오피스텔을 분양한 대저건설은 미분양 누적으로 인해 경영 악화가 심화되며 회생 절차에 돌입했다.
이에 일부 건설사는 사업 방향을 전환하기도 했다. DL이앤씨는 종로구 효제동에서 계획했던 오피스텔 개발을 철회하고 오피스 사업으로 전환했다. DL이앤씨 관계자는 "경기 침체와 오피스텔 시장의 분양 부진이 주요 원인"이라며 "현재 공사 중인 오피스에 대한 판단은 이르지만, 해당 지역은 이미 업무지구가 형성돼 있으며, 향후 개발 잠재력도 높다고 본다"고 설명했다.
이처럼 오피스텔 시장이 침체되고 있음에도 임대수익률 지표는 오름세를 보이고 있다. 부동산원의 월별 오피스텔 수익률 자료에 따르면 지난 2월 전국 오피스텔 임대수익률은 5.49%로, 부동산원이 표본을 확대해 새롭게 통계를 집계하기 시작한 지난해 1월 이후 13개월 연속 상승했다.
임대수익률은 서울(지난 2월 4.91%)보다 지방(5.91%)이 1%p 높았다. 특히 지역별 편차가 크게 나타나며 대전은 7.82%에 달했다. △광주(6.43%) △세종(6.38%) △인천(6.06%) 등은 6%를 상회했으며 △대구(5.99%) △울산(5.64%) △경기(5.62%) △부산(5.61%) 등도 전국 평균을 웃돌았다.
이에 대해 전문가들은 월세 상승 지표만 보고 성급하게 투자하면 안된다고 조언한다. 윤 연구원은 "오피스텔 가격이 낮아지면서 구매 진입장벽이 낮아졌다 또한 기존 수익률이 좋지 않았던 이유는 급격한 금리 인상으로 예금·국채 대비 매력이 떨어졌기 때문"이라며 "최근 오피스텔 월세가 오르면서 수익성이 개선됐고, 매매가 하락으로 수익률이 6~7% 수준까지 나오면 시장이 다시 활기를 되찾을 가능성이 있다"고 분석했다.
구자민 리얼투데이 연구원도 "오피스텔은 아파트에 비해 감가상각이 크고 환금성이 낮은 리스크를 감안해야 한다"며 "임대수익률 상승세만 보고 단편적으로 접근하기보다 입지와 수요, 공실률, 상품성 등을 검토해 종합적으로 판단하길 권한다"고 조언했다.
