지난해 발표된 2.4 공급대책의 핵심은 신도시가 아닌 '서울 노후도심의 고밀개발'이다. 종전과 달리 주택시장의 문제를 강력한 규제가 아니라 수요에 부합하는 공급을 통해 풀겠다는 접근 자체는 매우 긍정적이었다. 이를 반영하듯 발표 직후부터 "2.4대책은 차질없이 추진돼 시장심리를 안정시킬 것"이라고 주장하던 일각의 의견도 있었다. 동시에 공공이 주도적으로 정비사업이 필요한 서울 역세권을 고밀개발함으로써 공급부족을 해결하는 방안에 대한 논란도 끊이지 않았다.
어찌되건 주택공급의 성과는 입주가능한 실물주택이 유의미한 물량으로 실현되느냐가 관건이다. 따라서 2.4대책이 제시한 3080 공급대책의 성과를 사업지 발굴과 지구지정을 얼마나 했는지로 판단하기는 다소 이른 감이 있다. 가령 지자체가 추천했더라도 예정사업지들간에 사업추진과정에서 편차가 벌어질 수 있다. 주민동의율을 충족해더라도 이들이 보유한 사업지 내의 토지면적이 동의율에 비례한다고도 장담할 수 없다. 이는 종전부터 지적되던 정비사업의 전형적인 문제점으로서, 단순히 공공이 사업을 주도한다는 것만으로는 풀어내기가 어려운 사안이다.
해당 대책의 주요 사업유형들이 서울에서의 대규모 주택공급방안으로서 적절한 지에 대해서도 논의가 필요하다. 도심복합사업에 적용되는 강제수용방식만 보더라도 실현가능성을 확신할 수 없다. 시가지가 형성된 도심에서는 이해관계자의 수가 많아 다수의 합의를 이끌어내는 것부터가 난관이다. 설령 사업동의율을 충족하더라도 여전히 사업에 반대하는 주민들의 토지를 강제수용하기 어렵고, 물리적 충돌의 대안으로 과도한 보상(현금청산)을 선택한다면 사업성을 저하될 수 있다.
'공공재개발과 공공재건축'은 공공의 개발이익환수를 전제했기에 주민들의 적극적인 호응을 얻기가 쉽지 않다. 용적률 상향같은 인센티브를 부여하면서도 임대주택비율을 늘리는 등의 반대급부를 요구하기 때문이다. 앞서 언급한 기존 정비사업의 문제점도 상당부분 다를 바 없다. 최근 공공재개발이 추진되던 지역에서 사업에 반대하는 주민들이 법원에 주민대표회의 구성승인인가 처분 취소와 사업시행자 지정인가 처분 취소를 청구한 것이 예시이다.
소규모정비·도시재생은 종전까지 도시재생사업에서 사실상 배제되던 재건축과 재개발을 함께 다룬다는 점에서 매우 긍정적으로 평가해야 한다. 하지만 이것이 대량의 주택공급방안으로 자리잡을 수 있을지는 섣불리 판단할 수 없다.
뿐만 아니라 2.4대책을 모범적이거나 실무적으로 정착된 모델로 평가하기 어렵다면, 향후 사업자체의 추진동력이 저하될 우려가 적지 않다. 만약 차기 정부가 2.4대책을 계승하더라도 여러 이유로 명칭을 포함해 세부적인 수정이 가해질 가능성도 상당히 높다..
다만 이런 한계에도 불구하고 2.4대책이 중점적으로 다룬 노후도심의 고밀개발은, 향후 민간자체사업추진이 어려운 지방도시의 구도심 도시재생방안으로 충분히 시도할 가치가 있다는 점은 유념해야 한다.
지방도시는 구시가지를 현대화하는 것보다 새로운 도심을 만드는 것이 보다 용이한 경우가 많다. 그런 이유로 신도심이 형성되고 주요 관공서까지 이전되면 구도심은 완전하게 뒤처지게 된다. 이렇게 되면 구도심에서는 자생적인 정비사업이나 도시재생은 요원해진다. 기본적인 사업성부터 충족되지 않기 때문이다.
그렇지만 저런 지역일수록 오히려 공공이 주도하는 정비사업모델이 도시재생의 일환으로 주효할 수 있다. 때문에 2.4대책이 제시한 사업모델의 이같은 장점은 사회여건에 맞춰 지속적으로 유지하고 활성화시켜야 한다.
