[서울파이낸스 박조아 기자] 한화자산운용은 '한화위탁관리부동산투자회사(이하 '한화리츠')'가 NICE신용평가, 한국신용평가로부터 신용등급 A+를 획득했다고 27일 밝혔다.
한화리츠가 A+, 안정적으로 높은 신용등급을 확보하게 되면서 자금 조달 경로가 확장될 것으로 기대된다. 이로 인해 기관 및 일반투자자를 대상으로 하는 공모채 발행이 가능해져 대출 외에도 경쟁력 있는 재무 전략을 펼칠 수 있게 됐다.
한화리츠 평가 요인으로는 △우수한 보유자산가치 △임대의 질적 수준 및 현금흐름 안정성 우수 △재무구조 우수 등이 꼽혔다. 한화리츠는 서울 오피스 핵심권역인 여의도권에 위치한 한화손해보험 여의도 사옥을 포함한 5개의 수도권 오피스 자산을 보유하고 있다.
보유자산규모, 입지, 지역 내 경쟁력 등을 고려했을 때 자산의 질이 우수한 점, 일부 계열사 오피스에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있어 중장기적으로 외형을 확대할 것으로 전망되는 점에서 보유자산 경쟁력이 매우 우수한 수준이라고 평가 받았다.
또 주요 임차인의 신용도, 계약조건 등 임대의 질적 수준이 매우 우수해 현금흐름이 안정적이라는 평가다. 여의도 사옥은 한화손해보험, 한화생명보험 등 매우 우수한 신용도를 보이는 한화 계열사를 주요 임차인으로 보유하고 있어 임대수익의 회수 가능성이 높다. 5년 이상 장기 임차 비중이 높은 점, 매년 CPI에 따라 임대료 인상이 이뤄지는 점 등을 미뤄 전반적인 수익구조가 안정적으로 유지될 것으로 전망했다.
한화리츠는 2023년 4월 말 기준 부채비율 103.9%, 매입가액 및 차입 원금 기준 LTV는 50%(보증금 포함 시 54%) 정도로 재무 구조 역시 우수한 수준으로 평가 받았다. 차입금 상당 부분이 변동금리로 이뤄져 있고 매년 약 33%의 차입금 만기가 도래하기 때문에 향후 금리 하향 안정화가 발생하는 경우 리파이낸싱을 거치며 금융비용 충당 능력이 개선될 여지가 있다고 평가했다.
박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 "시장이 불안정한 시기에 자산을 매입해 조달금리가 비교적 높은 편임에도 A+ 등급을 받을 수 있었던 것은 자산, 임대현황, 재무구조 삼박자를 안정적으로 갖췄기 때문"이라며 "향후 고점을 찍은 금리가 하락세를 보이면 수익 레버리지 효과가 발생하게 되고, 대출이자 비용 감소가 배당 여력 증가로 연결되기 때문에 현재가 투자하기에 매력적인 시점"이라고 말했다.
