그러나 임차 업종에 따라 쾌적한 주거환경 일부 훼손···환금성도 크게 떨어져
주변 시세 대비 가격과 입지 가장 중요···개발 호재·인구 유입 요소도 고려해야
[서울파이낸스 박소다 기자] #종로에 거주하는 50대 A씨는 수년 전 8억원 대의 금액으로 주택가의 3층, 연면적 80㎡대 규모의 작은 건물을 매입했다. 같은 금액으로 해당 지역의 아파트 한 채를 살 수 있었지만 은퇴 후 노후 대비 차 임대수익을 받기 위해 선택한 일이었다. 부동산 침체 상황과 코로나19 시기 등이 겹치며 1층 상가는 약 2년가량 공실이었으나 현재는 로드숍이 들어와 월 400만원대의 세가 들어온다. 2층 역시 세입자가 월세로 살고 있고 A씨는 현재 3층에 거주하며 건물을 관리하고 있다.
부동산 투자는 임대 운영 등을 통해 발생하는 임대수익과 보유기간 동안 자산 가치가 상승함에 따라 발생하는 자본 수익이 있다. 상가 주택이라면 저층부에 상가나 사무실로 임대해 월세를 받는 것이 주 목적이고, 다가구 주택의 경우 월세 수익보단 전세를 두면서 투자금액을 줄이고 향후 시세차익, 즉 자본 수익에 더 비중을 두게 된다.
23일 부동산 업계에 따르면 임차인이 모두 거주 목적으로 들어왔으면 다가구 주택, 임차인 중 일부가 회사 또는 가게를 운영할 목적으로 건물 일부를 임대했으면 상가 주택이라고 한다. 경기가 좋을 때는 상가 주택이, 경기가 침체될 때는 다가구 주택이 좀 더 유리하다는 게 업계의 의견이다. 1층 기준으로 다가구보다 상가 주택의 임대수익이 더 높기 때문이다.
다만 아파트에 비해 건물별 특성이 다양하기 때문에 특징을 명확히 인지해야 투자 실패를 줄일 수 있다고 전문가들을 입을 모은다.
송승현 도시와경제 대표는 "상가주택이나 다가구주택을 보유할 경우의 가장 장점은 돈이 나오는 '땅'을 갖고 있다는 것"이라며 "실거주를 하면서 임대수익이 발생할 수 있어 노후 대비책으로 긍정적으로 판단된다"고 설명했다. 그는 "혹시 임차인을 구하지 못해도 건물주가 직접 가게를 내면 운영수익도 발생할 수 있어 공실 리스크를 줄일 수 있다"고 덧붙였다.
두 유형의 주택의 공통적인 장점은 투자 수익을 기대함과 동시에 건물주의 거주까지 해결할 수 있다는 점이다. 이 경우 공실 발생 리스크를 줄이고, 관리 비용도 아낄 수 있다. 투자 금액이 여유 있는 경우 리모델링이나 신축을 통해 건물의 부가가치를 올려 시세 차익을 보는 경우도 있다. 또 상가 주택의 경우 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 취급하기 때문에 양도세 부담도 크게 줄어든다.
그러나 단점도 명확하다. 아파트에 비해 구조나 면적, 용도 등이 적합하지 않아 임차인을 구하기 어려운 경우가 의외로 많다. 다가구 주택의 거주 가구 수와 관계없이 해당 건물 공시가 기준으로 전세보증보험 가입이 가능하기 때문에 다세대 주택에 비해 전세입자를 구하기 어려운 경우가 종종 있다. 상가 주택의 경우 임차업종에 따라 음식 냄새나 소음 등 쾌적한 거주여건도 일부 훼손될 수 있다.
세입자가 들어오지 않으면 세수입이 줄거나 끊기고, 이런 경우 매도 시에도 불리해진다. 공실이 없더라도 아파트에 비해 환금성도 크게 떨어지는 점도 문제가 될 수 있다. 실제로 한국부동산원의 자료를 보면 올해 1분기 주택 매매 거래 총 13만9340건 중 다가구 주택 거래량은 1724건(1.2%)으로 통계를 시작한 2006년이래 가장 적다. 주택 호황기 때 아파트에 비해 집값이 오르지 않아 가뜩이나 외면받고 있던 상황에서 전세사기 여파에 전세 수요마저 크게 떨어지면서 투자가치가 없다는 판단하에 매매 거래도 급감한 것이다.
그럼에도 투자 목적으로 이러한 유형의 주택을 구매하는 경우엔 필수로 확인할 것들이 있다. 우선 해당 건물이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 어떤 용도·주거지역에 해당하는지 알아야 한다. 이에 따라 임대할 수 있는 업종이 달라지기 때문이다. 또 1·2·3종 중 몇 종 주거지역으로 돼 있느냐에 따라서 향후 해당 대지에 신축을 올릴 경우 건물 높이(층수) 제한이 있기 때문에 건물 리모델링·신축 계획이 있다면 이 부분도 고려해야 한다.
또 임대차 수요가 있는 지역인지, 지역 내 개발호재나 개발계획 또는 가능성이 있는지도 중요하다. 지역 수요가 높은 곳이라면 내가 가진 건물의 월세 및 전세가도 상승할 수 있고, 반대로 수요가 낮은 곳이라면 공실이 생길 가능성이 커지기 때문이다. 주변에 대규모 아파트 단지가 있는지, 외부에서 인구가 유입될 '지역적 콘텐츠'가 있는 곳인지 등을 봐야 한다.
한 부동산 전문가는 "주변 시세 대비 가격과 입지가 가장 중요하다"며 "지속해서 인구가 유입되는 대학가 등을 보통 추전한다"고 말했다. 그러면서 "건물 연식이 오래될수록 단순 임대료만으론 한계가 있기 때문에 향후 건물 용도변경을 통한 수익도 고려해서 찾아야 한다"며 "재개발 등의 호재가 있을 지역의 다가구 주택을 선별하는 것도 방법"이라고 전했다.
