[서울파이낸스 박소다 기자] #분당에 사는 30대 박모씨는 길을 걷다 모집인에게 붙들려 한 주택전시관에 방문하게 됐다. 밖에서 쉽게 발견되지 않는 곳에 자리한 전시관 내부는 상담받는 사람들로 북적였다. 이들은 '장기 전세'로 살다가 분양 전환이 된다는 '10년 장기임대주택'에 대해 소개받고 있었다.

상담 직원은 전세 시세 2억2000만원 상당의 신축 아파트에 10년간 거주하다, 몇 천만원을 더 보태 매매할 수 있는 기회라고 박 씨에게 설명했다. 이를 위해선 초기 자금 6000만원이 필요하다고 했다. 분양이 아니니 계약금은 아니고, '회원 가입비'라 했다.

정부가 서민을 위한 양질의 주거 공급을 위해 향후 민간 장기임대주택 시장을 확대하겠다고 발표하면서, 이 같은 아파트들이 새로운 부동산 트렌드로 떠오르고 있다. 분양가가 상승하는 상황에서 비교적 적은 돈으로 내 집 마련이 가능하다는 점에 투자자들이 몰리고 있지만, 시장에선 투자에 주의해야 한다는 목소리도 높다.

13일 건설업계에 따르면 일반 민간임대는 8~10년간 임차해서 살다가 임대 의무 기간이 끝나면 분양 전환이 가능한 아파트다. 청약 통장이 필요 없고, 무주택 기간도 유지하면서 취득세, 보유세도 내지 않는다는 장점이 있다.

이들의 대표적인 공통점은 출자금, 내지 가입비 3000만~5000만원을 내면 계약이 성립하고, 동·호수도 사전에 직접 지정할 수 있다는 것이다. 박씨 역시 같은 안내를 받았다. 가입비 6000만원 중 3000만원은 즉시 납부고, 3000만원은 개인 신용대출(시행사가 대출 알선)으로 두달 뒤 내면 된다고 했다.

본지 취재 결과 이곳의 입주 예정은 2029년 이후로 예정돼 있다. 대단지 분양 아파트의 경우 보통 입주 3~4년을 앞두고 첫 분양에 나서는데, 입주가 대략 5년 이후인 원인에 대해 알아보니 아직 토지 매입부터 시공사 선정 등 무엇 하나 돼 있는 상태가 아니었다.

이에 대해 상담사는 "예비 입주자들이 낸 가입비가 최우선으로 토지매입에 사용된다"고 설명한다. 즉, 시행사가 소개하는 입지의 토지 매입이 가능한지 보장할 수도 지자체의 승인이나 착공 가능 여부 또한 알 수 없다. 설계 승인조차 안난 상황에서 동·호수 지정은 사실상 무의미하다.

이에 대해 관련 지자체 광주시 관계자는 "해당 사업은 주택 건설 관련 어떠한 행정 절차가 진행된 곳은 아니며, 현재 사업 투자자를 모집하고 있는 상태같다"고 답변했다.

이 아파트를 시공할거라고 박씨에게 소개됐던 라인건설 역시 본 지 기자와 통화에서 "해당 시행사와 계약된 건이 없다"고 설명했다.

특히, 통상 신축 분양 아파트와 일반 시장 전세의 계약금이 계약가의 10%로 정해져 있는 것을 고려하면, 2억2000만원대의 전세 계약금 명목의 6000만원 요구도 합리적이지 않아 보였다. 계약서를 살펴보면 '가입비 6000만원 중 3190만원은 업무대행비로 소멸된다'라는 문구가 기재돼 있다. 2810만원만이 토지 매입, 건축비 등 실제 사업에 사용되고, 나머지는 유용될 가능성이 큰 구조인 것이다.

사업이 정상 진행될지 담보되지 않은 상황에서, 수천만원에 이르는 돈을 몇년 간 맡기려니 두렵다는 수요자들의 주장은 타당해 보인다.

실제로 최근 일반 민간임대아파트 시장에서 이런 사례는 흔하다. 시세 차익이 가능하다고 홍보하며 입주계약자를 모집해 온 '병점역 서해그랑블 메종' 역시 사기 분양 논란에 휩싸인 바 있다. 시공사로 홍보된 건설사 서해종합건설이 잇따른 문의에 해당 사업장과 계약한 적 없음을 공식 발표하고, 사업 예정 부지 소유자가 '해당 토지 판매를 생각해 본 적이 없다'고 인근에 플랜카드까지 내걸면서다.

더 큰 문제는 이 같은 사업을 하는 시행사들의 공식 연락처가 어디에도 공개돼 있지 않아 각종 의문 사항들에 대해선 홍보상담원들을 통해서만 접수할 수 있는 상황이 대부분이라서다. 홍보관 역시 다른 지역 주민들에게도 홍보해야 한다는 명분으로 주기적으로 옮기는 것으로 알려진다.

그러나 이런 형태의 '사업 자체'가 불법인 것은 아니다. 이들 대부분은 이른바 '협동조합형 민간임대주택'으로, 협동조합 기본법에 따라 30가구 이상 민간임대주택을 지어 조합원에게 우선 공급하는 사업이다. 조합원은 10년 임대 후 분양권을 받는다.

협동조합이 설립되기 전까지는 당국의 규제를 받지 않는다. 때문에 처음엔 회원 모집의 형태로 운영해 회원들에게 이들 사업과 관련 법적, 행정적 모든 권한을 위임받는다는 내용의 계약서를 쓰게 된다.

조합을 설립하려면 건설 부지 80% 이상의 사용 동의서가 확보돼야만 한다. 토지 확보 후 조합 설립과 조합원 모집 신고, 사업계획 승인 등의 인·허가를 모두 거쳐야 주택을 공급할 수 있다.

이 긴 과정 속에서 사업이 정상적으로 진행되지 않는 경우, 사업자는 회원들에게 계약서에 명시한대로 가입비를 돌려주게 된다. 그러나 사업이 정성적으로 진행되지 않는 경우는 대부분 자금 문제가 발생했을 때이므로, 회원들이 수천만원의 가입비를 돌려받는 경우는 매우 드물다.

심지어 피해자가 대거 양산된 대구의 한 협동조합형 민간임대주택사업에선 사업자가 자금을 모으기 위한 수단으로 이 사업을 이용했을 뿐, 처음부터 해당 사업을 진행할 의사가 없었던 것으로 경찰조사에서 드러나기도 했다. 일명 '기획부동산' 사기다.

현재 이러한 사업이 주로 성행하고 있는 경기도의 용인시, 오산시, 화성시 등은 피해자 민원 등으로 인해 이를 인지하고 있다. 일부 지자체는 현재 "장기 민간임대아파트 투자에 주의해야 한다"는 보도자료까지 낼 정도다. 그러나 강제할수 있는 법적 근거가 마련돼 있지 않아 주의와 경고에 그치고 있으며, 피해를 보았을 경우 피해자 스스로 법적 소송을 진행해야 한다.

빌라 등에서 발생한 '전세 사기'의 여파가 남아 있는 상황에서, 서민들의 내집마련 꿈을 또한번 짓밟을 수 있다는 점에서 정부 차원의 대책이 마련돼야 한다는 지적이 나오고 있다.

이는 또 현행 전세 제도와도 엄연히 달라 주의가 필요하다. 이들 사업장에선 'HUG(주택도시보증공사)임대보증금 보험에 따라 가입비가 안전히 관리된다'는 식의 홍보 멘트도 빈번히 사용된다.

이에 대해 HUG 관계자는 "임대보증금은 전세 제도 상 우선변제권이 인정되나, 해당 10년 민간임대아파트 관련 계약금 명목의 '가입비'는 임대 보증금이 아니기에 HUG의 보험과는 무관하다"며 "최근 10년 민간임대아파트 사업지에서 HUG를 내세워 자금이 안전하다는 식의 홍보를 하는 상황을 파악하고 있으며, 실태 파악 후 법적 조치할 것"이라고 강조했다.

경찰 관계자도 "사업 방식이 아직 일반 시민들에게 생소하고 초기 투자금 비율이 낮아 무산될 확률도 높다. 이에 따라 다수의 피해가 양산되고 있다"며 "앞으로도 협동조합 임대주택 사업에 대한 주의가 필요하다"고 강조했다.

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