건국대 부동산·도시연구원 발표
[서울파이낸스 성재용기자] 주택대출 규제인 총부채상환비율(DTI)을 완화하면 서민층이, 주택담보인정비율(LTV)을 완화하면 고소득층이 집을 살 능력이 높아진다는 연구결과가 나왔다. 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 DTI·LTV를 완화하겠다는 계획을 밝힌 가운데 정책목표에 따라 정책 대상의 범위를 구체적으로 설정해 기준을 완화해야 한다는 지적이다.
19일 정경진 건국대 부동산·도시연구원 연구원은 '서민주택금융제도를 통한 주택지불능력에 관한 연구' 논문을 통해 이 같이 밝혔다. 주택금융공사(HF)의 보금자리론(DTI 40%·LTV 70%)을 기준으로 DTI·LTV 조건이 변할 때 소득분위별(1~10분위) 수도권 무주택가구(3674가구)의 주택구입능력이 어떻게 달라지는지 검증한 연구다.
2005년 도입된 DTI는 대출자의 소득대비 대출액을 제한해 과도한 차입을 예방하는 사전적 부실예방 수단이고, 2002년 도입된 LTV는 집값 대비 대출액에 제한을 둬 금융회사의 채권 회수 가능성을 확보하는 사후적 부실예방 수단이다. 소득분위는 통계청이 우리나라 전체가구를 분기 소득수준에 따라 10%씩 10단계로 나눈 지표를 일컫는다.
논문에 따르면 DTI를 40%에서 70%까지 완화하면 소득 1~5분위 서민층의 주택구입능력은 높아졌다. 하지만 소득 6~10분위 중산·고소득층에는 영향이 없었다. 70%로 완화할 경우 소득 1분위에서 집 살 능력을 갖춘 가구는 전체 가구 수의 9.5%에서 14.6%로 늘었다. 2분위는 7.2%에서 11.2%로, 3분위는 12.8%에서 19.3%, 4분위는 15.4%에서 28.2%, 5분위는 41.7%에서 42.4%로 모두 증가했다.
반면 DTI를 현행 40%로 유지한 채 LTV 규제를 완화할 때는 소득 5~10분위 중산·고소득층의 주택구입능력은 커졌고 1~4분위 서민층에는 영향이 없었다.
LTV 규제를 현재 60%에서 90%로 완화하자 소득 5분위에서 집 살 능력을 갖춘 가구는 33.1%에서 47.9%로 늘었다. 6분위는 50%에서 83.2%로, 7분위는 51.7%에서 87.1%, 8분위는 64.6%에서 90.9%, 9분위는 79.8%에서 95.4%, 10분위는 84%에서 96.2%로 늘어났다.
정경진 연구원은 "LTV와 DTI 규제를 완화해도 시장에 미치는 효과가 계량적으로는 거의 없다는 것이 기존 연구들의 결론이었다"며 "이번 연구를 통해 규제 완화의 효과가 소득 분위별로 다르게 나타난다는 것을 확인했다는 의미가 있다"라고 말했다.
이어 "DTI와 LTV를 완화할 때 시장에 미치는 영향이 다를 것으로 판단되는 만큼 정책 목표에 따라 규제 완화 대상의 범위를 구체적으로 명확히 잡고 그에 맞는 LTV·DTI 기준을 적용하면 정책 효과를 살릴 수 있을 것"이라고 말했다.
논문을 지도한 고성수 건국대 부동산학과 교수는 "학계에서는 LTV·DTI 규제를 완화해도 큰 효과가 없을 것이라는 시각이 많지만 시장에서 '마지막 대못'으로 느끼는 규제를 정부가 뽑아낸다는 차원에서 부동산 심리가 개선되고 시장 분위기가 살아나는 등 일정부분 효과가 있을 것"이라고 전망했다.
