[서울파이낸스 박소다 기자] 연일 높아지는 전셋값과 역전세, 보증금 미반환 등 전세시장이 불안한 모습을 보이자 정부가 민간형 임대주택 활성화를 통해 시장 안정화를 꾀하고 있다. 임대 시장을 일반 개인에게 맡기는 대신, 기업이 장기적으로 사업을 운영하게 해 다양한 임대주택을 공급하고 임대시장을 선진화하자는 것이 핵심이다. 업계는 사업성을 높여주기 위한 규제 완화가 관건이라고 보고 있다.

18일 업계에 따르면 정부·여당에서 민간 단기 등록임대제도 부활을 추진하고 있다. 지난 2020년 해당 제도가 폐지된 지 4년 만이다. 최근 엄태영 국민의힘 의원은 단기 등록임대 재도입과 기업형 장기 민간 임대 도입에 대한 민간 임대주택특별법 개정안을 대표 발의했다. 이는 정부가 1.10 대책에서 발표한 내용을 구체화한 것이다. 법안 논의는 총선 이후에 본격 이뤄질 것으로 전망된다.

정부는 이러한 민간 단기·장기 임대제도 부활을 추진하는 배경으로 1인 가구의 증가, 고령화 가속 등으로 다양한 주택 수요에 부응하기 위해서라고 설명한다. 현재 우리나라 주택 임대시장은 60% 이상이 개인 간 비제도권 전월세로 구성돼 주거 불안정성이 높다는 게 정부의 판단이다. 공공임대, 민간 등록임대와 달리 일반 전월세는 2년 내지 4년 내에 비자발적 퇴거 위험에 노출돼 있고, 최근에는 역전세와 전세사기로 우려도 가중되고 있다.

박상우 국토교통부 장관은 지난 15일 '기업형 장기임대 도입을 위한 업계 간담회'에서 "전세금의 70~80%이 대출이라 은행 월세를 사는 것이나 마찬가지이고, 전세제도가 있는 한 갭투자도 피할 수 없다"며 "민간이 양질의 임대주택을 공급하도록 패러다임을 만들고 싶다"고 강조했다. 이어 그는 이러한 임대주택 활성화를 위해 세제·금융 지원하겠다고 밝혔다.

현재 민간 시행사 네오밸류가 운영하고 있는 공유형 단기 임대주택인 '누디트 홍대'는 관리비를 포함해 매달 113만원(3개월 이상 임대시·별도 보증금 없음)으로 운영 중이다. SK D&D가 운영하고 있는 단기 임대주택 '에피소드'도 서초 지역의 경우 월 임대료가 150만원 안팎이다. 역세권 등 입지가 우수하고 다양한 주거서비스를 제공하는 임대주택을 장기간 운영하기 위해서는 현재 민간 임대사업자는 높은 임대료를 불러야 하는 상황이다.

각종 혜택으로 이러한 민간 임대주택 공급이 활성화되면 경쟁을 통해 임대료가 낮아지는 효과가 있을 것이라고 정부는 내다봤다. 또 운영 관리도 개인이 아닌 전문 주거 서비스 기업이 맡아 주거안전성 면도 현재보다 나아진다.

아울러 정부는 전월세 시장의 안정과 더불어 단기 등록임대 부활·기업형 장기 임대주택을 통해 비아파트 등의 주택 공급이 활성화되기를 기대하고 있다. 단독주택과 다세대·연립 등의 공급 축소는 청년·서민층의 주거 비용 상승으로 이어진 다는 것이 정부의 생각이다. 실제로 지난해 주택 인허가 물량 38만8891가구 중 아파트가 34만2291가구(88.0%)를 차지해 신규 주택 공급이 아파트에만 쏠리는 현상이 지속되고 있다.

이번 개정안에는 단기 등록임대 의무 임대 기간을 기존 4년에서 6년으로 연장하는 내용을 담았다. 또 단기 등록임대 대상은 비(非)아파트로 한정한다. 세제 혜택을 노린 투자 수요가 유입돼 시장 불안이 생길 수 있다는 우려 때문이다. 주택 소유주가 임대사업자로 등록하고 의무 임대 기간과 임대료 인상률 상한(통상 2년에 5%) 등을 지키면 종합부동산세·양도세 등 세제 혜택을 준다는 내용이다. 

기업형 장기임대주택의 경우 기업이 분양전환으로 인한 이익을 챙기는 방식이 아니라, 임대주택 운영으로 이익을 얻을 수 있도록 했다. 개정안에는 의무 임대기간이 20년 이상이라고 명시되는 대신 임대료 상한 혹은 증액 규제 등은 과감히 철폐하기로 했다.

업계에선 이러한 민간 임대주택이 활성화되기 위해서는 최소 수익률이 보장돼야 한다고 입을 모은다. 현재 제도적인 틀 안에서 임대주택을 하려면 수익률이 최소 6~7% 수준이어야 운영이 가능한 것으로 알려진다. 현재 운영중인 공유형 임대주택은 준공된 임대주택을 담보로 대출을 받아 PF대출을 상환한다. 담보대출 이자를 임대료 수익으로 상환하는 것인데, 현 담보대출 이자가 5% 수준이기 때문이다.

그나마 서울 도심의 사업장 담보대출 금리는 5%가 가능하지만, 외곽 및 수도권 지역이라면 더 높은 대출금리가 요구된다. 이는 임대료 상승으로 이어져 세입자를 찾기 어려워지고, 임대료를 낮게 받으면 손실로 전환되고 기관투자자들의 참여도 이끌어내기 어렵다.

박원갑 KB부동산 수석전문연구위원은 "임대료로만 기업이 수익을 내는 것에는 한계가 있기 때문에 인센티브 여부가 중요하다"며 "세입자는 주택 매매를 하지 않아도 장기 거주가 가능해지는 만큼 주거안전성면에서 좋은 선택지가 될 것으로 예상한다"고 말했다. 그는 "두 제도 모두 주택 거래 활성화와 서민 주거 복지에 도움이 되는 제도인 만큼 향후 신규 주택 공급 감소로 전·월세난이 우려되는 만큼 제도에 대해 빠른 논의가 필요하다"고 짚었다.

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