생애최초 주택구매자 LTV 80%
신용대출 한도, 연 소득 2배 이상
[서울파이낸스 이진희 기자] 내달부터 새 정부의 대출 규제 정상화 조치가 순차적으로 시행된다. 가계부채 폭증을 우려해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 한층 강화되지만, 서민·실수요자를 위한 대출 문턱이 대폭 낮아질 전망이다.
구체적으로 생애 최초 주택담보대출비율(LTV) 상한이 80%로 완화되는 등 그간 실수요자에게 주어진 과도한 금융 제약이 풀리는 한편, 청년층의 경우 미래소득 반영을 통해 대출한도가 늘어나게 된다. 지난해 말부터 연봉 이내로 막혔던 신용대출 한도는 다음 달부터 최대 연봉의 2.7배까지 확대된다.
◇ 대출 1억 넘으면 'DSR 40%' 적용
당장 7월1일부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 한층 강화된다. 가계부채 폭증을 막기 위한 조치로, 대출 규제 정상화를 꾀하는 윤석열 정부도 DSR 규제만큼은 기존대로 강화하기로 했다.
DSR은 대출받으려는 사람의 소득 대비 갚아야 할 대출 원리금의 비중을 나타내는 비율로, 대출 상환 능력을 따져볼 수 있는 지표다. 내달부터 총대출액이 1억원을 초과하는 차주는 DSR 3단계를 적용받는다.
DSR 규제가 3단계로 조정되면 총대출액이 1억원 이상일 때 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(은행 기준)를 넘을 수 없다. 연 소득이 5000만원인 사람이라면 연간 대출 상환액이 2000만원을 넘어서는 안 된다는 얘기다. 이때 전세대출과 보금자리론 등은 DSR 규제에서 제외된다.
DSR 3단계는 7월1일 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 이전 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료한 경우와 신규대출이 아닌 경우(증액 없는 만기연장 등)에는 종전의 규정을 적용한다.
신규대출 신청이 7월1일 이후 이뤄졌더라도 대출에 필요한 의사결정이 7월1일 이전에 이미 발생한 경우 종전규정을 적용받을 수 있다. 오는 30일까지 주택 등 부동산매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 사실 등을 증명하면 된다.
◇ '지역·집값·소득' 상관없이 생애최초 LTV 80%
올해 3분기 중에는 생애 최초 주택구입자의 주택담보대출비율(LTV)이 80%로 적용된다. 현재 LTV는 지역과 주택 가격에 따라 50~70%가 적용되는데, 일률적으로 80%가 적용되는 것이다. 보금자리론과 적격대출도 11월부터 생애 최초 구입자라면 LTV가 80%로 적용된다.
소득 요건도 없애기로 했으며, 대출 한도 역시 기존 4억원에서 6억원으로 오른다. 수도권 중위 아파트 가격이 7억7000만원(LTV 80% 적용 시 6억2000만원 대출)인 점이 고려됐다. 생애 최초 주택구입자는 세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 적 없는 이를 의미한다.
서민·실수요자의 대출 우대 요건도 확대된다. LTV와 총부채상환비율(DTI)에서 우대받는 서민·실수요자 기준은 연 소득 9000만원 이하, 주택가격은 9억원(투기·투기과열지구)이나 8억원(조정대상지역) 이하로 완화한다. LTV 우대 폭은 최대 20%p 확대한다.
DSR이 배제되는 긴급생계 용도의 주담대 한도도 1억원에서 1억5000만원으로 늘어난다. 아울러 비주택 담보대출을 받는 경우 LTV 규제가 70% 이내로 적용된다.
◇ 청년 미래 소득 반영···신용대출 연 소득 2배 이상 가능
청년층의 경우 대출이 제약되지 않도록 DSR 산정 시 미래 소득을 반영한다. 현재 '장래 소득'은 대출 시와 만기 시점 간의 평균을 통해 산출하는데 이를 '대출시와 만기 시점까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균'으로 산정하기로 했다.
또 장래 소득을 활용할 경우 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 개선한다. 만기를 최대 20년으로 제한하고 있으나 앞으로는 장래소득 산정 시 20년(현행 최대 만기) 또는 실제 만기 중 차주에게 유리한 방안을 선택할 수 있게 된다.
가령 연 3600만원 소득의 무주택 근로자 A(30)씨가 30년 만기(금리 3.5%·DSR 40%)로 대출을 받는다고 했을 때 대출한도가 2억6000만원 선에서 최대 3억1000만원까지 늘어난다. 이는 금융권 모범규준 개정을 거쳐 3분기 중으로 시행될 예정이다.
아울러 8월부터는 장기고정금리 주택담보대출인 보금자리론·적격대출 최장 만기가 현행 40년에서 50년으로 확대된다. 만기가 늘어나면 월 상환 부담이 줄고 최대 대출한도가 늘어나는 효과가 있다. DSR 규제의 우회로인 셈이다.
보금자리론·적격대출 지원대상에 해당되거나 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부라면 50년 만기 정책모기지를 이용할 수 있다.
대출 규제 정상화 조치에 따라 다음 달부터 신용대출 한도도 일제히 늘어날 전망이다. 신용대출의 연 소득 제한이 풀리면서다. 앞서 금융 당국은 지난해 말 행정지도를 통해 신용대출 한도를 연 소득 이내로 제한해 왔는데 이달 30일 관련 규제가 종료된다.
당초 금융당국은 가계대출을 억제하기 위해 신용대출 한도를 규제해 왔다. 하지만 금리상승기와 맞물려 치솟는 대출금리를 감안할 때 한도를 높여 신용대출을 더 받으려는 차주는 제한적일 것이라는 게 금융권 안팎의 전망이다.
대부분 시중은행이 직장인 연봉의 1.5~2배 수준으로 신용대출 한도를 확대한 가운데, NH농협은행은 연봉의 2.7배까지 한도를 늘리기로 했다. 최고 대출 한도는 2억5000만원 수준이다.
