서울 노후 아파트의 절반 몰렸던 강남 3구···지난해 25.6%로↓
사업성과 주민 동의 등 추진력 차이로 강남에 정비사업 집중
'강북 인구 유출'...지자체 세 줄면 복지·생활 인프라 격차 커져
[서울파이낸스 박소다 기자] 서울 내 지역별 집값 양극화가 심화하고 있다. 높아진 공사비에 건설사들이 주요 핵심지 위주로 정비사업에 나서며 신축이 대거 공급된 지역에서만 집값 상승효과를 보고 있기 때문이다. 특히 강남권에선 노후 아파트를 허물고 새로 짓는 동안 강북권의 정비 속도는 이를 따라가지 못해 지역 인프라가 노후화되고, 이에 따른 인구 유출 사례도 발생하고 있어 우려를 낳는다.
17일 국토교통부 자료 등에 따르면 2019년 1.3배에 불과하던 강남 3구(강남·서초·송파)와 노도강(노원·도봉·강북구)의 평균 분양가 격차는 올해 2.6배로 커졌다. 2019년 3.3㎡당 2877만원이던 강남 3구 평균 분양가가 올해 6693만원으로 2.3배 증가하는 동안, 노동강의 평균 분양가는 1.1배(2251만원→2537만원) 증가에 그쳤기 때문이다. 물가 상승분을 고려하면 5년 간 사실상 노도강에선 집값이 제자리걸음 한 것이다.
전반적인 아파트값 격차도 큰 차이를 보인다. 한국부동산원 자료를 보면 9월 기준 강남3구와 성동구 등은 집값이 최고조이던 2022년 1월의 전고점을 넘었다. 특히 '그들이 사는 세상'으로 불리는 초고가 아파트가 위치한 서초·강남구의 경우 3채 중 1채가 신고가 거래였다. 반면 노도강의 집값은 전고점의 82~85%선에 머물고 있다. 매매거래 역시 서초구가 3.3㎡당 평균 매매가 7774만원으로 가장 비쌌고, 도봉구는 2179만원으로 가장 낮아 3.5배의 격차를 보였다.
이같이 강남권 위주로 집값이 계속 높아지고 있는 이유는, 정비사업이 서울 내 핵심지인 강남권에 집중돼 신축이 지속 공급되고 있기 때문으로 보인다. 내년부터 2026년까지 강남 3구 정비사업 입주 물량은 8401가구로 서울 전체(1만1118가구)의 76%에 달한다.
2015년만 하더라도 준공 후 30년이 넘은 노후 아파트는 강남이 더 많았다. 서울 노후 아파트 54%가 강남3구에 몰려 있었고, 노도강은 2792가구(1.7%)에 불과했다. 그러나 지난해 강남 3구의 '30년 이상' 아파트 비중은 서울 전체의 25.6%로 내려왔고, 노도강은 12만9817가구, 30.5%로 올라섰다. 재건축이 강남권에서 더 활발히 진행된 결과다.
이는 주로 사업성과 주민 동의율 등 추진력 차이 때문으로 알려진다. 강북의 노후 아파트의 경우 현재 용적률(층수)이 강남에 비해 높은 경우가 많아 재건축 시 일반 분양 물량이 적어 사업성이 좋지 않다. 또 재건축 분담금 지불 여력 역시 소득이 높은 강남이 더 커 사업 추진이 빠르다는 평가다.
실제로 정비사업 시행 인가 비율을 보면, 현재 강남 3구의 경우 160개의 사업장에서 86개(53.8%) 사업장이 인가를 받았다. 3구를 제외한 나머지 22개 자치구의 인가율은 40.4%(815개 중 329개)다. 세부 구별로 보면 서초·강남구가 63%, 62%로 가장 높고, 성북·중랑구가 23%, 22%로 낮다.
문제는 아파트가 노후화되고 관련 인프라가 부족해지면서 강북권의 인구 감소가 발생하고 있어서다. 서울 강북 14개 자치구의 인구는 2004년 510만 명에서 2024년 443만 명으로 13% 감소했다. 특히 노도강은 인구 감소 폭이 20%대로 가장 크다. 반면 같은 기간 강남 3구의 인구는 154만명에서 162만명으로 5% 증가한 모습이다.
현재 서울시 기초 지방자치단체의 세 수입은 인구와 일자리가 몰려있는 강남 3구에 집중돼 있다. 지방자치단체 간 재정 격차는 결국 공공 인프라에서도 차이가 나게 된다. 재정 자립도가 50%대인 강남 3구는 상대적으로 양호한 세수 덕에 각종 복지·생활 인프라 개발 정책 추진 확대에 적극적이지만, 나머지 22개 자치구는 정부·서울시의 지원이 없으면 사실상 존립도 어려운 실정이다.
집값 양극화가 결국 문화·복지·안전·보건 등 여러 분야에서 격차를 심화시킬 거란 지적이 나오는 이유다.
이에 대해 서울시 관계자는 "현재도 강남, 강북 재정 격차 해소를 위해 서울시가 각 자치구의 재산세 절반을 걷고 다시 나누는 공동과세를 시행 중이다"라고 말했다. 이어 "주거 대책의 경우 현재 정비사업이 서울 내 특정 지역에 몰리는 현상이 있어, 노후화로 재건축이 꼭 필요한 강북권 지역에 재건축·재개발 인센티브 확대 방안을 고려 중인 것으로 안다"며 "용적률을 더 높여주거나 기부채납을 줄이는 방식 등이다"고 설명했다.
