월세 가구 전세 전환시 주거비 월 9만원 줄어
전세 임대인이 갭투자하기 쉬운 환경 조성돼
[서울파이낸스 박소다 기자] 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 전세자금대출 공적 보증이 전세 거주 가구의 주거비 완화에 도움이 되지만, 전세 수요 증가로 이어지며 전세시장뿐 아니라 매매시장의 가격 변동에도 영향을 주며 역효과를 가져올 수 있는 것으로 분석됐다.
26일 국토연구원의 '전세자금대출 보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책방향' 보고서에 따르면, HUG와 HF의 전세자금대출 보증이 2019년 66조5000억원에서 지난해 104조9000억원으로 증가했다.
이들 기관은 세입자가 은행에서 전세자금을 대출할 때 보증을 서주는 역할을 한다.
전세자금대출 보증의 주거비 감소 효과는 있다는 것이 보고서 분석이다. 월세 거주 가구가 주택에 전세로 거주하면 주거비가 월평균 9만2000원 줄어드는 것으로 나타났다. 지방과 광역시는 각각 13만7000원, 20만7000원의 절감 효과가 있다. 다만 전세가가 상대적으로 비싼 수도권은 절감액이 1만1000원에 그쳤다.
주택별로 보면 단독주택(20만4000원), 연립(10만4000원), 다세대(18만1000원) 등 비아파트의 주거비 완화가 크다면, 아파트의 경우 주거비 부담이 오히려 2만7000원 늘어나는 것으로 나타났다. 아파트 전세사격이 높아 이자 비용과 보증 수수료가 크기 때문으로 풀이된다.
문제는 이러한 공적 보증 증가로 전세자금대출 수요가 늘어나면 전세시장과 매매시장에 영향을 미치며 궁극적으로는 주거비 완화 효과가 반감된다는 점이다. 전세자금대출 보증 공급 증가가 전세 수요 증가로 이어지기 때문이다.
구체적으로 전세자금대출 보증 공급이 1% 증가하면 전세가는 연간 2.16% 상승하는 것으로 나타났다. 전셋값이 2.16% 오르면 주거비 완화 효과는 월평균 8만4000원으로 줄어들게 된다. 또한 이처럼 전셋값이 상승하면 임대인이 갭투자를 통해 주택을 구매하기가 더 수월해지면서 매매 수요가 늘어나 매매가 인상으로도 이어질 수 있다.
따라서 전세자금대출 공적 보증이 원래 취지인 주거비 완화 효과를 유지하도록 공공의 역할 확대가 필요하다고 보고서는 지적했다. 그러면서 △갭투자 억제를 위한 임대인 신용평가 기준 강화 △임차인 상환 능력 중심의 보증 발행 △전세보증금 기준 및 대출한도 강화 △공적 보증기관의 리스크 관리 전략 수립 등을 조언했다.
보고서는 특히 전세자금대출 보증을 저렴한 전세주택에 우선 적용하고, 이자와 보증료를 단계적으로 인하하는 정책을 검토해야 한다고 제언했다. 상대적으로 저렴한 전세에 적용할 때 주거비 완화 효과가 더 크다는 점에서다.
